众所周知，如今楼市中各种烂尾难题很大程度与预售制与预售资金监管有密切关系。如今，这个问题终于要得到有效解决了。
12月6日，银川市住房和城乡建设局发布《关于征求《银川市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）（征求意见稿）》意见的公告》，银川继贺兰之后也将发布新建商品房预售资金监管实施细则，有效期至年8月31日。
据了解，本细则所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的预售商品房在不动产首次登记完成前销售，由购房人按合同约定支付的全部房价款。包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
并且凡在银川市兴庆区、金凤区、西夏区行政区域内预售的新建商品房项目，均应当按照《实施意见》及本实施细则接受新建商品房预售资金监管。
有人可能要问，为什么要开展新建商品房预售资金监管?
一是由于房地产开发企业盲目追求规模效应，存在将预售房款挪作他用，造成资金链断裂，形成烂尾的情况;二是开发企业可能存在不及时办理首次登记及不动产权证的问题，影响购房人办证。
为防范上述问题，建立一个政府监管、全程全额，按节点拨付的资金监管模式，确保预售资金专项用于项目建设，可以有效保障购房人和其他当事人的合法权益。
新建商品房预售资金监管实施细则具体内容如下：
银川市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）
为贯彻落实《宁夏回族自治区商品房预售资金监管实施意见（试行）》的通知（以下简称《实施意见》）,进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作,增强监管工作操作性,结合我市实际,制定本实施细则。
一、预售资金监管范围
（一）凡在我市兴庆区、金凤区、西夏区行政区域内预售的新建商品房项目,均应当按照《实施意见》及本实施细则接受新建商品房预售资金监管。
（二）本细则所称新建商品房预售资金,是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的预售商品房在不动产首次登记完成前销售,由购房人按合同约定支付的全部房价款。包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
二、资金监管工作分工
（三）银川市住房和城乡建设局是本市新建商品房预售资金监管主管部门（以下简称监管部门）,负责本实施细则的制定实施。
（四）银川市住房和城乡建设局所属的银川市房屋产权交易管理中心为商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构）,具体负责本市新建商品房预售资金的监管工作。
三、重点监管资金范围及标准
（五）预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于工程款、材料款、设备款和农民工工资等。
（六）开发企业申请商品房预售许可证前,可选择通过一次性缴纳监管资金的方式替代商品房预售监管资金。
（七）获得信用等级评定为AA级前十的企业,重点资金比例为零,监管账户内的监管资金全部为非重点监管资金。
（八）信用等级评定为AA级非前十的企业,重点资金比例为项目一房一价总额的10%。
（九）享受AA总公司级同一信用评定级别的分公司,应在签订监管协议时提交AA总公司的承诺函;享受AA母公司级同一信用评定级别的子公司,应签订监管协议时提交AA母公司的担保函。
（十）诚信等级为A级的企业,重点资金的比例为项目一房一价总额的40%,商住楼的底商按照本楼住宅的均价计算重点资金。
（十一）诚信等级为B级的企业,重点资金的比例为项目一房一价总额的50%。
四、开设监管账户
（十二）开发企业申请商品房预售许可证前,应当选择监管银行,按照一个预售许可对应一个账户的原则开立监管账户。一个监管账户内包含多幢的,应全部按工程形象进度最慢的幢所对应的重点监管资金标准执行。
（十三）开发企业应当根据项目实际工程形象进度,合理确定监管账户对应的预售申请范围。
（十四）申请开立监管账户操作流程
/p>
1.网上申请。商品房预售资金应全部存入监管账户,统一使用宁夏互联网+智慧房产服务平台（以下简称监管系统）实施监管,所有预售资金的往来均通过监管系统审批执行。开发企业登陆监管系统,填写相关信息并上传下列资料/p>
（1）营业执照;
（2）委托书、经办人身份证。
2.要件审核。监管机构自受理申请后1个工作日内完成审核。审核通过的,由开发企业在监管系统中自行打印《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》,并到合作银行开立监管账户。
五、签订监管协议
（十五）开发企业开立监管账户后,登录监管系统下载打印与监管机构、合作银行签订的《银川市新建商品房预售资金监管协议书》（以下简称《三方协议》）,经开发企业及监管账户开户银行（以下简称开户银行）盖章后,将相关材料报送监管机构,监管机构受理申请后2个工作日内完成审核,并签订《三方协议》。
（十六）开发企业与监管机构签订《三方协议》时,应当向监管机构提交以下材料/p>
1.施工合同及建筑材料、设备购销合同等（复印件加盖开发企业公章）;
2.提交《房地产开发企业支付类账户信息表》（附件1）并上传至监管系统,因工程进度等原因暂时未能提供的账号,在用监管资金时填写《房地产开发企业支付类账户变更、补充信息表》（附件2）补充上传。收款账号为开发企业所有的,应当提供利益相关方同意的资料。
3.其他必要资料
六、监管账户变更
（十七）监管项目经监管机构、监管银行及开发企业三方共同同意后,可以申请变更监管账户,变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。
（十八）开发企业申请变更监管账户的,应当提交以下资料/p>
1.《监管账户变更申请书》;
2.原监管账户开户银行出具同意变更监管账户的证明文件;
3.委托书及经办人身份证明;
4.需要提交的其他相关资料。
（十九）监管机构自受理监管账户变更申请后2个工作日内完成审核,并出具《新建商品房预售资金监管账户解除监管证明》。开发企业办理完毕原监管账户解除监管手续后,重新开立监管账户;已签订《三方协议》的,开发企业应当交回《三方协议》原件。
七、购房款交存和监管资金入账
（二十）开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金交入监管账户/p>
1.购房人通过专用销售终端（专用POS机）,将购房款直接交入监管账户,开发企业依据专用POS机签单为购房人换领购房专用发票。
2.购房人凭开发企业的缴款通知书,到商业银行网点柜台或其它方式将购房款直接交入监管账户,开发企业依据购房人提供的交款凭证或交款记录为购房人换领购房专用发票。
（二十一）开发企业与购房人办理网上签约30日后无资金入账的,监管机构将暂停该项目网签。
八、施工进度核实
（二十二）AA级开发企业,在申请拨付监管资金时,应当将标有楼号和层数的项目照片上传至监管平台上,监管部门对AA级开发企业的施工进度进行随机抽查,对于与上传资料不符的开发企业,暂停监管资金拨付。
（二十三）A级及B级开发企业申请重点监管资金的,提交由建设、监理、施工单位签字盖章的《新建商品房预售资金监管现场勘察申请表》,监管机构应在自受理之日起3个工作日内对项目工程形象进度进行核实。
（二十四）监管机构应当严格管理进度资料档案,妥善保存、核实记录。
九、监管资金的拨付
（二十五）AA开发企业应按照项目进度的1/3、1/2、2/3、3/4、封顶、项目交付,竣工验收备案、首次不动产登记,将各节点按照自治区住房和城乡建设厅发布的年度各地最低建安成本中规定的最低成本20%、30%、40%、60%、80%、90%、%、%的比例,将支付施工单位的支付凭证上传至监管平台,未上传的不予拨付监管资金。如凭证不能满足最低成本要求,须提供总包方出具的工程款结清证明（附件3）
（二十六）重点资金拨付
1、AA级非前十开发企业,重点监管资金按照下列节点进行拨付:
（1）取得《新建商品房配套设施交付使用证》,拨付重点资金的5%。
（2）取得监管项目的首次登记的《不动产权证》,拨付剩余重点资金。
2、A、B级开发企业重点监管资金按照下列节点进行拨付:
（1）地上建筑设计层数为12层及以下的（含12层）的,按四层作为一个节点支付,累计申请使用资金额度不得超过15%和30%;
地上建筑设计层数为12层以上、不超过18层的,按四层作为一个节点支付,累计申请使用资金额度不得超过15%、30%、40%;
18层以上（含18层）的建筑完成“建设层数达三分之一”节点和“建设层数达三分之二”节点的,累计申请使用资金额度分别不得超过监管资金的40%和50%。
（2）完成主体结构验收的,累计申请使用资金额度不得超过监管资金的70%,精装修的项目累计申请使用资金额度不得超过监管资金的60%,
（3）完成竣工验收备案的,累计申请使用资金额度不得超过监管资金的90%;
（4）房地产开发企业取得《商品房交付使用证》的,累计申请使用资金不得超过监管资金的95%;
（5）完成不动产首次登记的,可以申请使用剩余监管资金。
（二十七）重点资金优先保证用于支付该项目的工程款、材料款、设备款和人员工资等,未达到重点资金比例要求的,原则上不得支取监管资金。对于开发企业需自行使用重点资金的,需施工单位填写《工程进度款结清证明》（附件3）,方可拨付重点资金。开发企业按节点已支付完工程相关费用,但相应节点重点监管资金尚有剩余的,在开发企业、施工单位共同出具工程款支付证明的基础上,可将相应节点剩余资金直接拨付给开发企业。
（二十八）监管机构在受理开发企业用款申请后,应于受理之日起2个工作日内进行审核。符合条件的,经监管系统向监管银行下达拨付通知;有下列情形之一的,予以驳回,并说明理由:
1.申请资金超出使用节点或用款额度的;
2.实际用途、收款单位与合同约定不符的;
3.该项目之前用款未按照要求使用的;
4.未按照规定将预售资金全部存入监管账户的;
5.不按照规定使用预售资金的其他情形。
（二十九）监管银行依据监管机构的同意拨付的通知,在1个工作日内,将重点监管范围内的资金按照拨付证明上记载的内容实行拨付。
十、非重点监管资金的拨付
（三十）预售资金进入监管账户,达到重点监管标准后,开发企业可以申请提取非重点监管资金。
（三十一）非重点资金部分的预售资金,开发企业可以通过监管平台自行向监管银行申请支取,监管银行将资金审核拨付信息同步发送至监管平台,并做好记录。开发企业未及时、足额按施工节点将支付凭证上传至银川房地产开发项目预售资金监管平台的,监管机构暂停其非重点资金拨付。
十一、不明入账的处理
（三十二）购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者各商业银行发放个人抵押贷款形成的不明入账,开发企业应当及时划分到购房人名下。
十二、退款处理
（三十三）开发企业与购房人已办理退房手续申请退款的,原则上应使用非重点监管资金支付,未拨付过监管资金的可使用重点监管资金支付。
（三十四）开发企业向监管机构提交退房退款申请书,申请解除退款部分的监管。经监管机构审查后,符合相关规定的,在2个工作日内通知监管银行拨付。
十三、解除监管
（三十五）开发企业办妥监管项目不动产首次登记后,应及时申请撤销监管账户的监管。
（三十六）开发企业申请办理解除监管的,应当提交监管项目的不动产首次登记证明。
（三十七）监管机构自受理申请后2个工作日内完成审核。审核通过的,由监管系统向监管银行发出解除监管信息并向开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户解除监管证明》。
十四、各方责任
（三十八）监管银行有下列行为的,责令其限期整改,整改不到位或拒不整改,监管部门将暂停或者终止其监管银行资格,造成损失的依法承担相应法律责任:
1、未经监管部门同意,擅自支付商品房预售资金的;
2、擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;
3、按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户的;
（三十九）监管银行在有关部门对监管账户资金进行冻结或扣划时,应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质,并及时将相关情况告知监管机构。
（四十）若合作银行不按《办法》规定和三方协议约定履行义务,监管机构可暂停与其合作,并将其违规违约行为通报金融主管部门。
（四十一）各商业银行在发放新建商品房购房贷款时,应当将购房贷款直接发放到该套商品房买卖合同注明的监管账户中,对未按规定发放购房贷款的,由监管机构报银行主管部门查处。开发企业已办理完成不动产首次登记的,对应项目仍未发放的购房贷款,不再进行监管。
（四十二）开发企业应协助购房人将全部房价款交入监管账户,并按规定使用资金,应提交真实、有效的申请材料办理新建商品房预售资金监管的相关手续。开发企业若不按规定使用新建商品房预售资金、不按规定将房价款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管以及提交虚假的材料办理新建商品房预售资金监管相关手续,由监管机构责令其限期改正、暂停监管资金拨付,逾期不改的,由监管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约,同时记入开发企业信用档案并向社会公示。
（四十三）AA级开发企业被人民银行、银保监会等部门出具书面意见认定企业存在重大金融风险的,或被银川市住建局认定存在重大隐患的,暂停其享受的预售资金监管优惠政策,按照A级企业执行。经开发企业申请并经市住建局审核同意后风险可解除。
（四十四）因开发企业信用信息等级正常升、降级变化,导致预售资金监管比例不一致的,已签订《银川市商品房预售资金监管协议》的项目原则上按原协议执行,新签订监管协议的项目,按照受理当天开发企业信用信息等级评定公示结果核定预售资金监管比例。
（四十五）监管机构应定期对首付款入账情况进行监管检查;对未按规定入账的开发企业,监管机构应督促其整改,因特殊情况无法入账的开发企业应提交相关情况说明。若监管部门、监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法依规予以处理。
（四十六）开发企业作为新建商品房建设主体,应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的工程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的全部法律责任。购房人参与非法集资、买卖顶账房、未将购房款缴存至监管账户引起新建商品房买卖纠纷的,购房人应当承担由此产生的风险及损失。
十五、实施时间
（四十七）本细则自年月日起正式施行,有效期至年8月31日。
