对于买房的朋友来说，经历过年的次贷危机，相信很多人都心有余悸，当年因为受到美国次贷危机的影响，很多地方的房价都出现了大幅度的下降。
比如在次贷危机之前，深圳商品房均价一度攀升至元/平方米，达到全国最高水平，但年危机发生之后，深圳市一手住宅成交均价跌到元/平方米，到了年初，房价再度下跌，至接近元/平方米，在不到天的时间里，深圳房价从1.8万跌到1万跌幅超过40%。
而今年很多国家的经济比年还要严重，根据世界银行的预测，今年很多国家的经济都有可能出现5%以上的下滑，在这种背景之下，很多人都担心楼市会出现年那种情形。
但从目前的实际情况来看，年楼市的那种暴跌并没有出现，甚至有个别城市的房价仍然出现了较大幅度上涨，比如深圳、东莞过去一年时间房价就出现了较大幅度的上涨，当然也有个别城市房价出现下降的，只是从整体来说下降的幅度并不是很大。
比如下图是年7月份全国70个大中城市新建商品房住宅价格指数。
年7月份，在全国70个大中城市当中，房价同比上涨的是62个，同比下滑的只有8个，下滑幅度最大的是济南，同比下滑3.2%，而包括呼和浩特，银川，南宁，徐州这些城市房价同比上涨都超过10%。
由此可见，年即便全球经济形势不太理想，但是我国房价并没有受到太大的影响，很多城市房价仍然处于上涨。
那为什么今年很多国家经济衰退比年还厉害，但房价却跟年呈现截然相反的两种情况呢？
我觉得这里面主要有几个原因。
1、经济环境不同。
年发生的全球金融危机，其实是一种系统性的危机，在美国出现次贷危机发生之前就存在着很大的风险，那就是债务危机，当时因为美国信贷政策比较宽松，阿猫阿狗不管有没有能力都从银行贷款去投资房产，结果短期之内把房价炒高上去。
但在经济表现不理想的情况下，很多人都没有能力偿还房贷，结果一下引发了一系列问题，银行把房贷追回去，把房子卖出去，然后又继续引发房价下跌。
这种由债务危机引发的金融危机，短期之内是不可能恢复到正常状态的，所以我们看到从年到现在，很多国家经济仍然没有恢复过来。
但是年全球经济下滑跟年还是有很大的区别的，年经济下滑最直接的原因就是受到新型冠状病毒疫情的影响，很多国家的经济活动都处于停滞的状态。
但是按照目前全球新型冠状病毒走势来看，预计年全球的经济会有一个比较理想的恢复，比如之前世界银行就曾经预测，预计年全球经济总体增速会达到5%左右，个别国家类似中国的经济增速有可能达到8%以上。
说明未来的经济形势仍然比较乐观，大家对未来仍然充满信心，这个跟年还是有很大的区别的，这也是为什么很多人把房子握在手中，不愿意卖给自己的原因。
2、货币政策不同。
在年发生新型冠状病毒之后，全球各国央行都采取了宽松的货币政策，纷纷通过降息降准等方式向市场释放了大量的流动性，包括我国也一样，从年3月份到现在，央行已经向市场释放了大量的流动性，在资金增加了之后，不仅大家申请贷款的门槛降低了，利率也降低了，大家手头的资金多了，没地方投资只能进入到楼市里面去了，结果房价非但没有下跌反而继续上涨。
而年当时的货币政策则不一样，年前一年，年我国房价当时非常火热，所以从年9月份开始，我国就开始收紧银根，并加强了对楼市的调控。
比如年央行连续6次加息，使得房贷利率大幅提高，继年多次次上调存款准备金率后，年1月16日，央行决定从1月25日起再度上调存款准备金率50个基点，至此，央行的存款准备金率已经达到15%。
连续上调存款准备金率以及加息之后市场的贷款利率迅速上升，房贷利率也从年的基准利率0.7倍上涨到基准利率的1.15倍左右，市场的流动性也迅速收紧。
在这种背景之下购房的成本增加，房贷门槛更高，结果很多人都没法从银行贷到款买房，开发商从银行拿到钱的难度也越来越大。
3、市场情绪影响不同
在年发生金融危机之前，很多城市的房价都出现了像疯牛一样的上涨，比如深圳短短一年时间之内就上涨超过30%，房价快速上涨的过程当中，有很多人都纷纷入市，想从中赚取一杯羹，这里面有不少人都是借钱投资的。
但这种上涨存在的泡沫非常大，一旦出现一些负面消息，很多人的情绪就会受到很大的影响，因为大家都是在高位接手的，很多人都怕被套牢，所以在美国次贷危机传出来之后，很多人都纷纷把手中的房子抛售，结果导致短期内市场的交易量和价格迅速下跌。
从年初开始，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%。
4、调控政策不同。
为了有效遏制年出现的房价过热现象，从年9月份开始，我国就推出了严格的房贷调控政策，比如年9月27日央行等部门出台了第二套房贷政策。随后，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，除首套房低于当地住房平均标准外，“已贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。”并要求各商业银行应以家庭为单位执行
年1月7日，国务院办公厅在下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
在调控政策收紧，银行银根收紧的背景之下，市场的交易量迅速收缩。
而年房价调控总体来说并没有太大的变化，因为过去两年时间，很多城市的楼市调控一直处于严厉的状态，所以市场短期内受到调控政策的影响并不太大。
5、企业债务压力不同。
在我国的购房人群当中，除了刚需人群还有一些投资客，这些投资客对房价的走势有着很重要的影响力量，比如在这些投资客当中就有一些上市企业。
在年发生金融危机的时候，外贸行业受到了较大的冲击，很多企业业绩都受到了较大的影响，企业的营收利润各方面都逐渐的下滑，在这种背景之下，很多企业债务压力都非常大，都没有钱去投资房产。
而年的情况则不一样，年这种情况只是突然发生的一种情况，虽然很多企业即便业绩下滑了，但仍然能够从银行贷款借到钱，所以资金相对还是比较充裕的。
甚至有些企业可以从银行借到一些低息贷款或者政策性贷款拿去做经营，然后拿自己自有资金去投资房产，大家买房的热情并没有减退，这个跟年的情况恰好相反。
6、开发商采取措施不同。
在年发生金融危机之后，银根收紧，再加上市场抛售房产比较多，市场成交量迅速下跌，很多开发商都有可能面临资金链断裂的情况，当时很多开发商的日子都不太好过，在这种背景之下，很多开发商都做出了大幅降价的促销活动。
比如深圳金地梅陇镇，年每平方米叫价1.8万元，到了08年四期开盘，他们打出“元/平方米起放肆触底”的口号，从1.8万直接到元，这种情况当时在很多城市都有发生。
但是年在发生经济衰退之后，市场资金流动性大幅增强，开发商能够从银行等很多渠道拿到钱，所以他们并没有出现资金链断裂的压力，因此真正做出降价促销的并不多。
总之，在各种因素的影响之下，年房价跟年呈现出截然相反的两种表现。但即便年房价没有出现下跌，很多开发商的日子同样不太好过，从年年初到现在，很多中小开发商都已经申请破产，截至目前累计申请破产的开发商已经达到几百家，这说明房地产行业总体的日子仍然是不太好过的，过去一段时间很多城市房价上涨，我认为更多的像是一种回光返照的感觉。
