年，房地产*策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的*策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷*策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。基于稳财*、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城*策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳*策力度最严苛。
展望未来，“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，*策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的*策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，紧缩调控措施必将尾随而至。聚焦*策内容，核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购，弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售，限价*策理应进一步放开，限价盘预售价格建议逐步市场化；与之相对的是，压力城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困，土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格，给予房企一定的让利空间。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免或将更为直接有效。
房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷*策框架范围。与此同时，强化购房资金监管，严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”、“首付分期”等市场乱象。
年总结
01中央坚持房住不炒、因城施策，落实稳地价、稳房价、稳预期目标
中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的*策主基调，强化落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。
2月21日，央行召开年金融市场工作会议，要求保持房地产金融*策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
3月27日，中央*治局会议指出，要加大宏观*策调节和实施力度。积极的财**策要更加积极有为，稳健的货币*策要更加灵活适度，适当提高财*赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。
4月17日，中央*治局会议指出，积极的财**策要更加积极有为，提高赤字率。稳健的货币*策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
5月22日，两会*府工作报告定调：弱化经济增速目标，并未提出全年经济增速具体目标，而要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，尤其要守住“六保”底线。积极的财**策要更加积极有为。年赤字率拟按3.6%以上安排，财*赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债，并全部转给地方。稳健的货币*策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
6月17日，国常会部署抓住合理让利这个关键，保市场主体，稳住经济基本盘，金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。并按照有保有控要求，防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。
7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
7月30日，中央*治局会议部署下半年经济工作，财**策要更加积极有为、注重实效，货币*策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山和常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。会议强调，毫不动摇房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控*策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。
12月16-18日，中央经济工作会议召开，总结年、部署年经济工作。会议指出，明年宏观*策要保持连续性、稳定性和可持续性。要继续实施积极的财**策和稳健的货币*策，保持对经济恢复的必要支持力度，*策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好*策时效度。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
02上半年三度降准、两度下调LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债
下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。
8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于%；其三，现金短债比小于1倍。
依据“三道红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、*、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三道红线”全部命中，有息负债规模便以年6月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。
统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，6成以上房企处于绿档和*档，但各房企之间严重分化，2成以上房企“三道红线”皆不达标。
11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将进一步收紧。
03地方为稳就业、稳财*、稳经济计，上半年楼地市*策放松纾困
04地市火热引爆下半年深圳、宁波等19城“四限”调控加码潮
疫后热点城市房地产市场持续转暖，限价盘频现“万人摇”。尤其上半年疫情冲击地方经济，一二线城市优质地块集中供应，土地市场高单价、高溢价地块频出、甚至“面粉贵过面包”的情况在部分二三线城市再次出现，极大挑战“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。受此影响，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容。其中，深圳*策力度最严苛，宁波更是两度*策加码。
其一，银川落地限购令，杭州、宁波、深圳、南京、东莞和无锡等6城相继升级限购。具体而言，银川加入限购城市行列，非宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购一套商品住房。
南京、无锡、宁波和杭州限购*策“打补丁”，严堵*策监管漏洞。南京、无锡严禁假离婚骗取购房资格，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。宁波强化购房资格管控，父母投靠子女落户未满2年、非户籍离异单身未满2年，在无房的基础上，增设3年内在本市连续缴纳2年及以上个税或社保的硬性要求。杭州补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。
宁波、东莞和深圳升级限购，意在给房地产市场降温。宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围。东莞首次将二手房纳入限购范围，并取消个税证明作为非户籍家庭购房资格的审核材料。深圳限购*策力度最严苛，户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。
其二，咸阳、长春和银川3城落地限贷，深圳、无锡、沈阳、常州、东莞、唐山、西安和宁波等8城相继升级限贷。具体而言，咸阳、长春和银川落地限贷，二套房首付比例皆不低于40%，长春、咸阳首套房首付比例均上调至30%，但咸阳首次购买普通住房可享受首付25%的*策优惠，银川仍依照首套房最低首付20%的*策执行，以免误伤真正的刚需。
无锡、沈阳、常州、唐山、西安和宁波等6城调升二套房首付比例。沈阳、唐山市中心区二套房首付提高到50%，无锡、常州市区（不含金坛区）二套贷款未结清首付调升至60%。西安分档提高二套房首付比例，首套90平方米以下、二套平方米以下，首付最低40%；首套、二套都在平方米以上，首付最高70%；贷款未结清首付不低于60%。深圳调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。宁波认房又认贷，市六区已有1套住房且贷款已结清，再次购买住房，首付不低于40%；市六区已有1套住房且贷款未结清，再次购买住房，首付不低于60%。东莞下调公积金最高贷款额度，首套、二套公积金最高贷款额度分别调整至90万元和50万元。
其三，咸阳、沈阳、长春、唐山、银川、徐州、绍兴和衢州等8城出台乃至升级限价*策。具体而言，唐山、银川和衢州建立房价、地价联动机制。唐山、银川在主城区实行“限房价、竞地价”的土地出让*策，房屋售价不得超出确定的销售价格；衢州住宅用地则采取“限房价+限地价+竞配建”的方式出让，报价达到最高限价，转而竞报配建公租房或自持住房面积。
长春、徐州和绍兴加强商品房销售价格备案管理。徐州备案价格一年内不得调整；长春首次申报预售许可不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报不得高于首次申报价格；绍兴市区更是实行“双备案”制度，备案价格须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定，新开盘项目备案价格须考虑同区域竞品或“地价+成本”因素，加推项目不得高于首次备案价格。
咸阳严控房价年涨跌幅，年-年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。沈阳重点聚焦项目层面，实时监测销售价格变动情况，对价格变化较大的项目，将及时采取约谈房企、限期改正乃至暂停网签等惩戒措施。
其四，银川、台州落地限售，杭州、东莞、常州和衢州等4城升级限售。具体而言，银川、台州落地限售，银川市辖三区新房，自签订商品房买卖合同之日起满两年后方可转让；台州市区新购买的新房及二手房，自取得不动产权证书满3年后方可转让。
东莞、常州延长一、二手房限售年限，由原先的2年分别提升至3年和4年。衢州扩大限售楼盘范围，对市场
