01
怪现象
长沙，一个神奇的地方。
在其他大部分城市在为楼市挤的焦头烂额之时，长沙活出了独一份的悠然自得。
年10月，长沙新房价格环比增长0.2%，二手房环比下跌0.1%，涨跌幅都不大，基本保持平稳。
是的，长沙新房已经连续23个月上涨，换句话说就是这两年都没有跌过。
对比年，长沙新房房价整体上涨了11.9%，上涨幅度全国第六，仅次于北京、杭州、成都、西安、银川。
作为全国调控优等生的长沙，“房住不炒”的主旋律让房价一直处于稳定状态，最近几年也没有太大的波动。在今年市场下行的背景下，长沙的稳健反而成了最大优势，逆势微涨的劲头也代表着其房价的空间依旧充足。
年长沙房价还未过万，年连大泽湖、松雅湖等新兴外围区域也逐渐破万。
至于主城区更是“不限价地块”的天下，今年新入市的几个项目，房价纷纷突破“2万/平”。年下半年，南湖板块的绿城·凤起麓鸣更是直接击穿3万的单价。
仔细看长沙热门板块住宅限价变迁表，市府谷山，含浦，大王山，省府，高铁西城更是在5年内涨幅超过50%。连“三环郊区”也悄然中突破万元大关。
长沙的核心外溢和近郊板块，涨的是也一点不含糊。
02
*策立大功
让长沙不同于楼市行情的主要原因就是长沙的特别*策。
首先是限购，长沙房票一票难求。
年6月25日，长沙就发布调控*策，外地人想在长沙买房必须要满足条件：落户满一年加一年社保，要么连续缴纳24个月的个税或社保，且只能在限购区域内买一套。
这直接将外地炒房客拦在住宅市场之外。其实限购并不罕见，例如上海，北京，但作为一个发展中的新一线城市，长沙是独一份的严格。
今年武汉、合肥、成都这几个城市就已经不断放松限购*策，合肥，苏州，武汉，南京已经放松为6个月的社保，而长沙还是雷打不动的24个月。
除了限购，长沙的“双限”更是一手好活。在土地供应上，长沙就分为双限地、单限地价和不限价地，现在双限地仍是主流。从拿地开始就限地价，这也意味着提前限制了之后房子的售价。
当然这还不算完，在核价的时候再限制房价是双限的第二弹道关卡。
对于毛坯房和精装房都会有一个上限标准，即使毛坯在拿地时是非限价地块，也会根据项目的成本去做一个核价。
由于毛坯房和精装房的限价差，很多开发商更愿意做精装，这也是长沙精装房的交付比例逐年上升的原因之一。
但是年12月，长沙发改委出台新规明确商品住房的平均利润率商品为6%-8%。
这可把开发商的路卡住了，开发商开发住宅产品利润持续变薄，长沙未来房价也会持续收紧，大涨是不可能的了。
除开*策，长沙自身的城市特性也为长沙稳定的房价奠定了坚实基础。
换句话说就是，长沙是一个房屋供给弹性较大的城市。在全国35个大中城市中，长沙的房屋供给弹性排在第三。
首先是长沙的地理位置。
长沙属于平原丘陵地带，地形平缓的盆地、丘陵和平原占到了绝大部分比重，土地供应充足，开发成本也低。
对比同为平原地区却房价高的杭州，杭州拥有更多的湖泊、湿地，中心城区土地并不宽裕，房屋供给弹性自然较低。
其次，长沙地方土地出让的意愿没有那么疯狂。作为经济增长快、人口密、地方财*情况良好的长沙，地方不是专吃土地这一碗饭的。地方供地的意愿低了，长沙的供给弹性就低了。
还有最重要的一点，长沙是一个天量供应的城市。
来到长沙，你所震惊的是扑面而来的高层住宅，四五十层也并不少见。
长沙的房子容积率高大家都知道，但是新房容积率基本达到4以上就有点恐怖了，要知道上海容积率也才1-2之间。
最出名的还是湘江边上的华远华中心小区，容积率达到了10.5，一个小区有户。已经能想到做核酸的队有多长了。
年至年，长沙的土地开发持续上涨。光是年一年，长沙土地供应就有万平方米，超两千万㎡的土地供应量为长沙新房市场提供了大量的供给。年长沙全年内六区商品住宅供应面积万方。真的是天量了。
长沙正在从二环向三环外拓，未开发区域也还有很多，在土地资源充足的情况下是不会出现供不应求抢房的情况的。
另外，还有一些文化生态因素。比如长沙的“单位集资房”很多。
看完以上种种，再面对别人都跌你独涨，一涨还是23个月的长沙——
我只想说，该！
03
价上量不上
长沙独一份的稳确实该夸，但平稳有力的市场下还是存在不少问题。
首先就是成交量下降。
今年前10个月，长沙市内五区新建商品住宅累计成交约万平方米，同比下滑了43%,腰斩没跑（数据来源于《长沙10月核心楼市数据速览》）
今年的“金九银十”也没能打出漂亮翻身仗，数据上来看亦是同比腰斩，放在年下半年结合来看，也并不出彩。
9，10两月表现明显弱于7,8两月。
现在长沙新房市场的情况就是，房价一直在涨，但是成交量上不去。
受房票和限价等一系列的影响，长沙的开发商近几年来热衷于开发大户型住宅，再加上这几年高溢价的大平层热销趋势，无论是从销量还是出于溢价利润考虑，开发大户型无疑成了最优解。
所以现在的长沙新入市的户型都是以改善型住宅居多，刚需产品占比较小。
年普通住宅的成交套均面积、套均总价整体走高：从上半年的㎡、万元/套，到下半年的㎡、近万元/套。
长沙楼市10月有将近57个楼盘入市，涌入楼市的房源大部分以改善型住宅为主，目前在售的单价在2万元/平方米的住宅楼盘已有11个，多为面积段在平方米以上的大平层。其中，有2个楼盘的单价更是高达3.5万元/平方米上下。
一直上涨的长沙房价也在加快了部分改善型群体入市的节奏，但部分项目房价上涨有点太猛了，超出大家的预期。
单价限价上去了，户型面积上去了，总房价上去了，大家的钱包厚度没上去啊。
相当一部分刚需人群要么放弃，要么等待。
再加上改善型住宅供应量上升，竞品多了，就没那么抢手了。
不急不急，慢慢挑就成了买房客的主旋律，这也成功导致长沙楼市从卖方市场逐渐向买方市场倾斜。
结合现在楼市大体趋势，买房客也会比以前更加谨慎，多重因素累加，导致——
下半年长沙改善型住宅整体去化明显放慢。
04
库存老大难
楼市去化放缓，库存就上去了。
年1-9月，长沙市的显性库存几乎逐月拉长，近3个月的去化周期长达11个月。如果以半年为单位进行统计，近半年的去化周期（9.98个月）环比几乎翻倍。
截至10月底，长沙市内五区商品住宅库存量升至约万平方米，再度刷新近5年峰值，去化周期达11.62个月。
二手就更严重了。
11月长沙二手房挂牌价元/平，已连续3个月下跌。（数据来源于象盒找房）
一方面房源量激增，业主们纷纷挂牌出售，另一方面，越来越多业主主动降价，希望尽早卖出。
但是挂牌量并不是二手房市场的主要问题，现在的问题是，当长沙新房从刚需向改善快速过渡时，二手房没跟上。
以前的长沙动不动就几十层，容积率也达到了惊人的4，现在的长沙市场喜欢大平层。
就像之前的重庆一样，主城区新房的容积率从年的3.5，到年的1.5。
6年时间的急速蜕变换来的是全国挂牌量第一，大部分房子已经追不上时代的步伐，无人无津，有流动性的只占少部分。
长沙在走重庆的老路，特别是今年土拍干脆取消限价，推出“根据品质定房价”，简直就是变成第二个重庆的催化剂。
当产品和户型的快速迭代，大家都想早日改善，特别是二手房，大部分是置换，二手房的挂牌量也只会多不会少，但是至于之前的房子由谁来接手，就不好说了。
05
预期
对于新一线城市，长沙真的拥有无限潜力。
合肥均价元/㎡，武汉新房均价元/㎡，反观长沙，作为一个新一线城市的省会城市，新房均价约元/㎡，对比其它省会城市来说，房价真的很香，这也是长沙充满幸福感的原因之一。
除了长沙的低房价，长沙的飞速发展同样是引发无数人来到这里的原因。
长沙作为一个内陆城市，在经济发展方面也是不输沿海一线城市的。这几年，长沙经济发展迅速，年，长沙就已经成为中国第13个GDP超万亿城市，也是长沙经济总量首次跨过万亿GDP门槛。
人口是城市的核心竞争力之一，只要有源源不断的年轻人愿意来定居，这座城市就永远会有活力，也可以发展得更好。
而长沙，就是最近这些年人口增幅最快的城市之一
不仅如此，地方规划，到年在全市打造15个左右千亿级产业，培育50个以上百亿级企业。
9月华为湖南子公司正式注册成立，落户长沙马栏山。诸如京东、百度、腾讯等新兴互联网企业，也纷纷布局长沙。
大批高新企业的落地，将会为长沙带来更蓬勃的生机。
当改善盘限价消失，不同板块，不同房型价格的分化开始扩大，二手挂牌的增长也将成为必然趋势。
但不可否认，凌晨3点依旧灯火通明繁华不止的不夜长沙，还将继续闪耀。
真当是——房价涨幅稳如狗，江景平层不用愁。
横批——一枝独秀