大众网·海报新闻记者姜雪颖北京报道
8月3日，由中国社会科学院生态文明研究所、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书》在京发布。中国社会科学院生态文明研究所研究员、《房地产蓝皮书》副主编张智在题为“年中国房地产市场的分析与展望”的报告中指出，年房地产投资受疫情影响较小，土地和商品房市场购销两旺。
去年房地产投资受疫情影响较小
新冠肺炎对中国房地产投资的影响程度到底如何？
张智介绍，从数据来看，疫情对房地产投资的冲击小于对GDP冲击的程度。另一个角度，房地产投资建设在一定程度上也支撑了对疫情的抗击，对宏观经济的稳定还是起了重要作用。
同时，商品房的市场销售在年显著超出预期。-年新建商品房销售面积和销售额的月度增速。年年底累计增速，销售额增速8.7%，年是6.5%。张智表示：“换句话说，经历了疫情冲击，销售额不但没有减速反而高于没有疫情的年。销售面积，年全年2.6%，高于年的-0.1%的增速。”
“如果采用模型测算，年商品房销售面积在没有发生疫情的情况下，销售面积和销售额应该分别增长0.6%、7.4%。如果用这个值和统计值相减，我们发现疫情后的数值和假设未发生疫情的数值，反而高出了2和1.3个百分点。从最直观的观察和模型测算来看，房地产业好像在经过疫情冲击反而比预期水平高，发展状况更好。”张智介绍。
此外，通过对房地产市场分化发展趋势进行分析发现，当前房地产，尤其是年到今年上半年，实际上有若干种分化。首先是区域市场分化，以存量房市场为例，南方城市市场上行，深圳、东莞、广州、上海，从年到年是逐步上升；北方城市明显降温，天津、青岛、廊坊、济南，总体趋势由高走低。在城市的市场分化方面，年70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，70个大中城市，其中36个城市的指数增量超过5个百分点，其中有5个城市，银川、唐山、西宁、徐州、呼和浩特价格指数的增幅超过10个百分点，明显过热。
年长租公寓租金水平已降至近5年最低
从去年开始一些长租公寓“爆雷”，出现资金链断裂问题。张智认为，这对租赁市场的稳定健康发展有负面影响。
“长租公寓主要有三个风险来源：一是‘高收低租’‘长收短付’高金融杠杆；二是租赁需求减少，长租公寓空置率陡增，这个和疫情有关；三是租金下降、资本撤资，导致资金链断裂，这也是一种经营风险。”张智坦言，租金倒挂是长租公寓行业普遍的现象。长租公寓以“高进低租”价格优势，烧钱抢房，垄断两头客源。
然而，年全国重点城市，包括北上广深等一线城市和南京、成都、西安、天津等二线城市租赁城郊环比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整个租金水平已经降至近5年来最低值，由于业主转租房源租金价格被锁定，在当期租金预期下，长租公寓企业盈利难度很大。同时，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都影响租赁市场未来预期。
张智提出了几点对促进长租公寓平稳健康发展对策：一是加强监管，规范长租公寓企业行为。通过法治保障，明晰住房租赁双方的权利义务关系，明确双方责任，进一步规范租赁行为，加强长租公寓企业监管，限制企业资金池和租金贷行为选择，通过去杠杆、去金融等手段，让住房租赁业回归服务本质。二是增加供给，重视保障性租赁住房建设。在长期公寓供给端力求供给多元化，鼓励地方国企进入长租公寓行业。和既有轻资产长租公寓运营模式不同，由国企投资运营的长租公寓项目普遍为重资产运营模式，即企业负债拿地、建设运营、管理等多个环节，这种模式将起到住房租赁市场的稳定器和压舱石作用。三是聚集优势，提升企业精细化运营服务质量。
“房住不炒”的终极目标是提高居民居住水平
谈到“房住不炒”政策，张智表示，“房住不炒”包括两个方面：对投机的打击或者对风险的控制；对居民居住权的保障。在房价稳定的情况下，终极目标是不断提高居民居住水平，现在加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策，这也体现了“房住不炒”的基本宗旨。
《房地产蓝皮书》建议，适度降低房贷利率，有利于促进房贷利率市场化；合理使用限制性政策，避免误伤真实住房需求；加速推进租购房同权，这是建立房地产长效机制的重要方向；提高供给效率和交易效率，贯彻“房住不炒”，使交易更顺畅；加强投资风险提示警示，对于改变用途，将其他信贷资金挪入房地产市场，追涨杀跌，炒作学区房等行为，应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险和政策风险。