撰文：悟空美编：田青校对：紫藤
房住不炒，请响应国家号召！大家好，我是悟空，鄙人不才，文章开始，先做个打脸预测：8月份，郑州房地产市场整体沉寂；9-10月，很多项目促销手段陆续推出，特价房逐渐露出水面；10月7号之后，大部分项目扛不住，特价房将如潮水般推出；12月31号，大部分项目特价房活动结束。悟空不是悲观，在大的基本面没有改观，政策风口没有转变的前提下，尤其是人们的预期没有转好的情况下，所有的一切营销动作都是隔靴搔痒，如果楼盘做不到实质性的让利，今年所谓的金九银十，注定一地鸡毛，而面临年底的资金压力，可预见的是：在今年10月7号之后，郑州将出现一波史无前例的“特价房潮”。其降价之多，范围之广，影响之大，涉及楼盘之多都将超过17-20年。1开发商资金链持续吃紧
此前，开发商们为了追求规模化，不惜一切代价举债拿地，17年之后又赶上房地产的持续调控，限购限售限价等政策让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。资金成本上涨，负债率持续走高。龙头房企负债规模已经逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。随着调控的深入，国家又开始从金融端遏制房价的上涨，“三道红线”无疑成为压垮部分激进房地产公司的最后一根稻草。这两年，无论是信贷、信托还是发债都紧紧锁住了开发商的咽喉，依靠外力加杠杆的路越来越窄。本就是命悬一线的房企，在如今水灾+疫情的摧残下，更加难受。7月20号，郑州的一场特大暴雨突然降临，给这座城市带来了无法估量的巨大损失。据监测，仅在当天的16-17时，降雨量就达到了.9mm，占往年郑州年降雨量的近三分之一！同时也刷新了小时降雨量的排行。很多人即便住在已交付的小区，有人管理，暴雨前提前准备尚且损失惨重。那么裸露在外的各种开发商工地，无疑受到大雨的额外暴击。钢筋混凝土等建筑材料损失惨重，生产工具丢失严重，临时工人宿舍被摧毁、雨后工地基坑积水严重等等。别说继续工程进度，把烂摊子收拾好就需要付出很长的时间及巨额的金钱。一方面开发商损失惨重，另一方面回款似乎戛然而止。因为，疫情又来了！8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步抓好疫情防控工作的通知》，重点要求房地产主管部门、各房地产企业认真贯彻落实上级疫情防控工作指示要求，保持警惕、做到“非必要不离郑，无特殊情况不离郑”、办公场所及售楼案场杜绝一切人员聚集活动。随着郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发布18号通告的发布，各个售楼部更是再次受到暴击。一方面损失惨重，一方面回款受阻，即便熬过8-9月，如果不出意外，冬季扬尘管控会如期而至，刚刚开工的各个工地，大概率会再次停摆。各个售楼部今年的销售任务和工程进度，大概率都会完不成！2政策没有丝毫松动的迹象
相信有开发商还沉浸在过去，还对政策的放松抱有幻想，希望借助政策的调整来一个大翻身。但是，未来几个月，这种可能几乎不存在。因为全国各地，新一轮的调控加码正在继续。7月8日，北京发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（征求意见稿），从四方面明确后续规范方向；7月12日，上海市房管局明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验；7月28日，武汉房管局于发布《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》，拟进一步加强购房资格管理工作；7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，并将上述城市纳入房地产市场监测重点城市名单；同日，东莞市住建局发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确将强化住房限购措施、加强房地产金融管理、以及建立二手房成交指导价制度等；8月5日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三方面进一步加强调控，这已是今年以来，杭州第三次加码调控；8月5日晚，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。此次新一轮的调控升级，有火热的南方城市，也有不温不火的北方城市，尤其是北京的调控加码，更具有风向标意义。相信，在全国风向如此的情况下，郑州的房地产政策，能够不增加调控已经是最大的好消息，短期内指望政策放开或者公开刺激房地产，无异于痴人说梦！3供求关系没变，但购房者收入预期降低
什么决定郑州房价？一定是供求关系。郑州土地供应端完全被政策锁死，在水灾+疫情给财政带来冲击的情况下，郑州不会也没有动力减少土地供应，而且，郑州的很多土地，大多名花有主，这是事实，短期内不会改变。再来说需求端，虽然郑州的人口在持续不断的流入，但就目前的情况下，今年相对于往年也不太可能突然出现更多新增人口，政策也没有办法出台相关政策吸引人才落户。风向不变，楼市就不会有大的起色，因此在这个大环境下，除了实质性的降价和大范围的上分销，所有的营销动作很难产生质变。另一方面，受水灾和疫情的影响，人们对于未来的收入，大部分都持悲观态度，这点，其实是最可怕的。由于对于收入的不确定性，导致消费低迷。由于消费低迷，很多东西无法循环。要知道，你所花的每一块钱，就是别人挣的一块钱，很多人不敢花钱了，就意味着很多人很难赚钱了。
那么对于买房这件事上，首付好解决，但是面对30年持续不断的月供，面对未来收入的不确定性，相信更多的人会选择观望。而开发商想要打破这种观望情绪，唯有把价格降到这些人心动为止！在最高指示方面：房住不炒。在供应端：没有太大改变。在需求端，水灾+疫情过后，人们对于未来收入悲观，观望情绪严重，而且来郑人口没有明显增加，短期内政策也不会刺激。在中间开发商环节：水灾+疫情损失惨重，无法回款，现金流吃紧。四重特效加持下，今年年底的特价房潮，将比以往更猛烈。4长期依然看好郑州的房地产
从长远看，笔者坚定看好郑州的城市发展及房地产的健康发展。但大趋势外往往伴随着小的趋势，这种小的趋势注定郑州房地产行业在未来一段时间，进入至暗时刻，不得不以价换量。最后，几句话送给未来几个月要买房的朋友：1.放弃所有中小规模开发商的特价房，即便大开发商的楼盘，也要谨慎选择。伴随着特价房，烂尾楼也将重出江湖。2.每个开发商都是像他们宣传的那样不忘初心，因为他们的初心就是赚钱。因此一分价钱一分货，在市场行情不好的情况下，低价格一定没有好品质，开发商不会给你谈情怀。3.口碑在这个时候尤为重要，负面缠身的开发商楼盘，一定不要买，无论这些负面是真是假，对于每一个购房者而言，买房是一辈子的事，你赌不起。4.如果真的没有合适的，那就先不买，不要怕错过，即便涨价，也是热门板块的优质楼盘，短期内郑州楼市普遍大涨的可能性几乎为0。▼往期文章：
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