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众所周知全国房价在年5月的三令五申中彻底熄了火。
除了像成都、武汉楼盘、杭州楼盘这种限价政策下新二手房价倒挂严重的城市偶尔还能听到百人抢房摇号的「旧闻」其他城市一律开始「高位横盘」。
回顾上轮房价大周期让人感慨。
全国性的去库存加上棚改红利整个市场情绪化失控。该涨的地方涨不该涨的地方也涨有钱的买房没钱的也买房不惜借高利贷对赌行情的炒房客不在少数。
结果赌天赌地没赌过诡谲多变的调控法令这届炒房客大都输得连裤衩都不剩不过永远会有不死心的投机者愿意轮班站在高岗上幻想着套利后的喜悦下一轮还会看到他们的身影。
当下库存是去完了但副作用同样明显房价泡沫撑大了几层居民负债绷到了极限。当务之急只能进入「螺旋上升理论」的第7步——
居民收入提高。
至于螺旋上升理论我在之前的文章里具体讲过房地产周期有一套恒定不变的公式
金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。
为了让房地产泡沫降下来防范系统性金融风险只能通过不断提高居民的收入来对冲负债与此同时也起到了夯实房价培养下一茬购买力的作用。
俗称培养韭菜。
所以在今年7月的第一天政策就开始布局了个人和企业马上会迎来一大波红包雨未来车辆购置税按实付价计税、ETC车辆通行优惠力度加大、不动产登记费降低、多地调整住房公积金上调缴存基数……
接下来这种落到脚跟的普惠政策会轮番出台直至让居民杠杆回归到可接受的限度。
不过这些都是小惠小利让人震撼的还是前段时间发布的旧改政策。
释放4万亿的流动性涉及一亿人次算起来整体影响效果堪比09年的四万亿。
虽然这部分资金不会像棚改那样直接塞给老百姓()让他们以买房的形式刺激房价上涨但是旧改会间接拉动老百姓消费例如装个电梯改个水电换个窗户做个装修等等整个地产相关的下游产业又被盘活了。
本以为可以横盘几年的市场但在这一波接一波的红利刺激下缩小了与下次起点的距离。至于下一轮何时到来目前还没有任何迹象可以表明。
但是我们看到周期大涨后的城市个个「位居高位」咄咄逼人它们还会继续跟上下轮周期吗
全国6月二手房均价TOP城市排行
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前几天澎湃新闻结合多个数据机构发布了一份榜单“年全国主要城市房价收入比排行”。
「房价收入比」这个指标一直都是热点某种角度可以反应一个城市房地产的健康程度。
年TOP城市房价收入比排行
大多数人看到这份榜单后只是匆匆找到自己所在的城市看一下排名然后发出感慨或抱怨的声音并没有挖掘出其背后有效的信息。下面子木帮大家详细盘述一下。
首先房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入也可以说这个城市一个家庭不吃不喝花多少年才可以买起当地一套房子。
网上有一个年北京楼盘的例子。
如果在年一套4环以内普通两居室新房80平米按单价元/平方米计算平均万左右若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房假设夫妇月工资为元则家庭月收入达到10元年收入为14.4万元这样房价收入比则为13.8。
但是年呢这个数值飙升到了31.23。
十年间平均工资没怎么涨房价没命的涨十年前全家不吃不喝13年可以买到一套房十年后全家不吃不喝得用31年多恐怖如斯。
所以很多人说现在的房价尤其是深圳楼盘的36年家庭收入已经与房价严重偏离整个楼市蕴藏着巨大的泡沫。
这也是多数空军的主要论点之一。
那么换句话说根据此图无论是当年世界银行专家黑马先生给出的合理范围3-6倍还是前几天社科院根据经济指标测算出的9倍中国主要城市基本全军覆没均偏离正常值房价就该跌。
事实是如此吗
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其实一个地方的房价合理性从来不是用人均工资去衡量的而是取决于整个城市人口财富的平均值。
这也就解释了为什么厦门楼盘社会平均工资元/平米但是房价可以跻身四大一线城市之中达到4万/平米岛内的核心区房价更是达到5.4万/平米。而且经久不衰始终跌不下去。
这是因为福建人都有一个梦想——在厦门有一套属于自己的房子。换句话讲厦门的房价是由全福建有钱人支撑着。
所以很多购房者在抱怨房价和工资极度不符的同时一定要了解你这个城市是否有外来人口流入而且这部分人口的财富是否高于当地一般居民
如果没有房价收入比悬殊就是泡沫如果有说明城市的房价合理。
那么用什么数据去反映上述结论呢我认为一定要参考下面两个重要指标
1.人口净流入量
2.商业环境指数
人口净流入量大家比较熟悉这里主要讲一下商业环境指数。
商业环境是集合人才指数、私营经济活力指数、经营成本指数、创新指数和物流指数等指标综合下来的数据比人均名义GDP还要重要。
因为一个城市的财富主要是由私营经济和国营经济组成的。而私营经济提供的就业岗位占比可达70%甚至有的城市达到了90%。
所以很多人说我们这个地方GDP很高但为什么平均工资都很低大家都很穷呢就是因为商业环境差私营经济占比小导致了严重的贫富分化。
如果这样的城市没有人口流入那么楼市房价的支撑力会很薄弱。
在年福布斯中国推出的「最佳商业城()市排行榜」中我们看到了当下中国主要城市商业环境格局。
年TOP城市商业环境排行
其中榜上前五位分别是北京、上海楼盘、广州楼盘、重庆楼盘和南京楼盘。前十名新上榜的有成都和西安楼盘。而排名明显下跌的当属「西北五侠」乌鲁木齐、兰州楼盘、呼和浩特楼盘、西宁楼盘、银川楼盘。
换言之整个西北已经成为了中国综合商业水平发展的塌陷区这些城市人均收入低且贫富差距悬殊而且常年处于一种自足常乐的状态即使发展也无从下手。
其次是山东整体商业环境与日下滑强市青岛楼盘、济南楼盘均下滑6位。所以此前潍坊楼盘市某委书记在南方诸市考察完后痛心疾首发表了万字讲话《感觉跟南方不在一个时代究竟该向他们学什么》
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根据上文我们可以得到一个清晰的思路。
一个城市的房价是否透支严重能否在下一轮周期到来跟上上涨步伐首先要看其房价收入比是否合理其次要配合人口净流入和商业环境做综合考量。
如果一个城市房价收入比高但是人口和商业环境优质说明这个城市属于合理范围如果一个城市房价收入比高但人口流入和商业环境差说明这个城市的房价涨幅透支严重很难跟着下一波行情。如果房价收入比低人口和商业优质说明这个城市的房价有很大的潜力。
大家可以根据这个逻辑自由组合三个条件。那我们对照着两幅图基本可以判断出每个城市所属的情况。
前二十名中例如像三亚楼盘、石家庄楼盘、温州楼盘、保定楼盘这些城市均属于房价收入比高人口流入差商业环境差的城市这种城市房价位居高位很难承接下一波涨幅。
而像苏州楼盘、武汉、东莞楼盘这些商业环境优质人口净流入强房价收入比处于第二梯队的城市在未来依然就较强的增长动力。
在房价收入比中等的城市里重庆比较突出。人口达到.79万年还净流入了15.88万人商业环境全国排名第四这种城市虽然在上波房价增涨过一波但是蕴藏的潜力巨大。现在重庆能维持当下1万出头的均价全靠巨量供应对冲但是未来核心区的房价依然值得