最近合肥的楼市相对比较平静，二手房犹如一潭死水，新房断断续续的也有一些楼盘登记，不过由于没有滨湖、高新的热门盘，新房市场也是波澜不惊。
但是随着包河区中海观园的登记，还是掀起了一番小高潮，截止到8月9日，审核通过的登记人数是人，一共88套房源，粗略的算下中签率仅4%。
对于中海观园这个楼盘争议还是蛮多的，如果你去过楼盘，想必也是能够了解到现状，中海观园北侧的银川路还未修建，大连路南侧也就是中海观园北侧地块目前是一所驾校。东侧为宁夏路，以4S店、二手车门店还有厂房和创业园区为主，紧邻项目的有中建工程设计公司和青山老年公寓，这是一个整体比较一般的园区。
南侧为皖都徽韵小区与和昌中央城邦小区，另外还有汇元国际写字楼，住宅和写字楼底部都配建有一定的沿街商业，不过开业率不高，很多门面房都为空置状态。而楼盘西侧就是包河大道高架，不过靠近包河大道为01地块的商业用地，包河大道为高架桥设计，商业地块规划在西侧能为住宅遮挡部分噪音和灰尘，另外有一定距离的绿化用地。
这么看来这个楼盘目前周边环境属实比较一般，另外没有地铁，学区也一般，所以从登记开始以后一直有粉丝问班长，为什么这个楼盘这么多人登记？
单纯从居住的角度来讲，目前外部的不利因素要多一些，但是禁不住价格便宜。中海观园的高层精装修均价仅有元，并且户型是和平，总价最低不到万，在如今的西南楼市里算是“白菜价”了，再和二手房对比一下更是性价比突出。更何况包河大道西侧在建的骆岗中央公园（合肥中央公园），最先建设的园博园距离项目也是仅隔一条马路，这也是楼盘最大的价值点和卖点，距离中央公园最近的新盘。有中央公园这一个大IP，在加上包河经开区板块、省府板块由南到北的价格辐射，受欢迎是肯定的。
之前经开区的公园万象也是这么一个情况，我们知道公园万象的小高层和洋房一直登记达不到1.5，销售甚至有些困难的，开盘初期上分销都带不动。主要是公园万象外部高速、高架、铁路、高压线等环绕，再加上本身是中梁、绿地和招商联合开发，不利因素实在太多，所以虽然市场火热但是小高和洋房的销售一直不温不火。
但是在7月登记的G15却小小的火了一把，共68套房源，但是登记人数人，粗略计算中签率仅7.7%，也是非常低的。
这背后的原因自然是楼盘虽然有外部环境劣势极大、学区一般、没有地铁等劣势，但是楼盘的位置还是不错的，距离政务、包河和滨湖都不远，主干道众多。另外经开区新房荒，中海清盘后唯有公园万象可选，再加上1.8万精装修、门槛仅万，在巨大的价格优势前，所有不利都不值一提了，由不得不吸引刚需。
我们回过头来看中海观园和公园万象这两个楼盘，抛却楼盘自身的优缺点，也折射出当下买房人，尤其是刚需和现金不多的普通购房人的无奈。
一是现在市场上在售的新盘数量很少，班长也给大家统计过经开、滨湖和高新等热门区域剩余的库存量，今年可售楼盘掰着手指就能数完。而且，新盘数量少，高层房源更少，新上楼盘在低容积率的大背景下，高层大多都是租赁用房，早期楼盘也大多只剩下小高或者洋房，不管是户型面积、单价还是总价都比较高。
二是现在热门楼盘都要首付八成，对投资客或者改善来说无所谓，资金量是比较充裕的，但是普通刚需或者普通购房人手里的现金往往没有那么充裕。对比这两个项目就会发现，刚需和普通购房者登记人数差距非常小。所以我们不难理解公园万象的刚需登记人数接近一半的比例，中海观园也有37%的刚需占比，还有之前招商雍荣府也是刚需登记人数占比很高，这也才是真的刚需房源。
所以目前很尴尬的局面就是刚需虽然可以首付三成，但是由于总价高，要求流水也更高，所以大多数的刚需面对高总价小高或者洋房，往往也有心无力。所以出现一个总价较低的楼盘高层房源，自然不会错过。后面再有类似的楼盘和房源，依然如此。
空有刚需名额在手，但是首付不够，流水不够，只能望盘兴叹，这想必是很多刚需的现状。而资金不充裕的普通购房人，面对8成首付的高门槛，也只能退而求其次，另选它地。
当然了，随着城市的发展，中心地带的住宅用地会越来越少，新房稀缺会成为常态，希望二手房市场早日回归正常，给普通购房者更多的选择。