动作频频！银川商服地变居住地管理办法也来了，好一记“秋天组合拳”！
8月23日，银川发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《新银八条》），引起一片哗然。
与此同时，银川市自然资源局发布了《关于公开征求《银川市商服用地变更为居住用地管理办法（征求意见稿）》意见的公告》》，《公告》内附加了《银川市商服用地变更为居住用地管理办法（征求意见稿）》（以下简称《管理办法》）。
此《管理办法》是为进一步规范商服用地变更为居住用地的管理，优化城市规划功能，盘活存量土地，保障公共利益，促进城市建设高质量发展，根据相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
《管理办法》自公布之日起施行，有效期3年。适用于以出让方式取得的商服用地申请变更为居住用地的审批管理。
此办法最大的亮点在于，在遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则下，优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。也就是说，在优化城市规划功能，盘活存量土地的前提下要保障公共利益，促进城市建设高质量发展。商服用地符合规定可变更为居住用地，但变更为居住用地后应按照片区控制性详细规划预留公共服务设施及基础设施用地。
《管理办法》中提到，两县一市可参照执行。
《银川市商服用地变更为居住用地管理办法（征求意见稿）》具体内容如下：
银川市商服用地变更为居住用地管理办法（征求意见稿）
第一条为进一步规范商服用地变更为居住用地的管理，优化城市规划功能，盘活存量土地，保障公共利益，促进城市建设高质量发展，根据相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于以出让方式取得的商服用地申请变更为居住用地的审批管理。
第三条土地用途变更应当遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则，优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。
第四条土地用途变更应当符合下列条件：
（一）变更内容符合控制性详细规划；
（二）申请人与土地使用权人一致；
（三）已征求利害关系人意见；
（四）按宗地、符合分割有关规定分割后的地块申请；
（五）土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意用途变更的书面意见。
第五条有下列情形之一的项目不予批准土地用途变更：
（一）涉及闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》有关规定进行处理；
（二）存在违法建设、违法用地等行为未处理的；
（三）《国有建设用地使用权出让合同》明确规定应依法收回国有建设用地使用权的；
（四）申请人处于人民法院认定“失信被执行人”期间内的；
（五）已纳入政府收储用地计划范围的；
（六）法律、法规有明确规定的。
第六条申请土地用途变更的，应当依程序报市人民政府批准同意后方可实施。
第七条土地用途变更按下列程序办理：
（一）申请人持变更方案、利害关系人意见等材料向自然资源部门提出书面申请，说明变更的必要性和可行性；
（二）自然资源部门对提出的申请进行初审，并书面征求项目属地辖区政府及相关部门意见；
（三）经初审符合条件的，应当组织召开由专家、利害关系人和有关部门参加的论证会，出具论证意见；
（四）经论证同意变更的，由自然资源部门公示7个工作日。公示期满无异议或有异议但处置完毕的，由自然资源部门将相关材料上报市政府研究。
（五）按程序报请市人民政府批准。
（六）规划调整方案经市人民政府批准后，由市自然资源部门按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》有关要求，委托第三方评估机构进行评估，如调整后用地评估价值高于原用地评估价值，申请人应足额补缴土地出让金，如调整后用地评估价值低于原用地评估价值，不再找补差价。已建成地上附着物由申请人自行拆除，不再进行补偿。同时，应按照片区控制性详细规划预留公共服务设施及基础设施用地。
（七）评估结果经人民政府批准后，下达《国有建设用地使用权用地批复》，由申请人与自然资源部门重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。
第八条原《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地用途不变，仅对约定的比例关系进行调整的，按照以下规定办理：
（一）为确保既有业主权益，申请人需满足以下条件：
1.应委托具有城乡规划编制资质的设计单位，编制调整方案论证报告，确保调整后片区城市功能完善；
2.应根据《城市居住区规划设计标准》的要求，在拟调整用地内，完善教育、医疗、文化、卫生、养老等配套设施；
3.调整后商服用地比例不得低于现行居住用地配套商服设施3%的要求；
4.申报修改建设工程总平面图，既有建筑已出售的，不得提高相邻建筑层数、减小建筑间距，不得降低日照时数；
5.申报修改建设工程总平面图，取消原规划大型商业综合体等重要建设内容，应征得三分之二以上既有业主同意。
（二）符合上述条件的，按照以下程序办理：
1.申请人提出书面申请，说明调整的合理性和必要性；
2.书面申请应附论证报告，论证报告由具有城乡规划编制资质的设计单位，在对片区城市功能和商业服务设施进行调研的基础上编制；
3.由自然资源部门对调整事项进行初审，并组织专家和部门进行论证，出具论证意见；
4.论证同意的，通过公示和听证会征求利害关系人意见；
5.按程序报请市人民政府批准。
6.建设工程总平面图经市人民政府批准后，由市自然资源部门按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》有关要求，委托第三方评估机构进行评估，如调整后用地评估价值高于原用地评估价值，申请人应足额补缴土地出让金，如调整后用地评估价值低于原用地评估价值，不再找补差价。
7.评估结果经人民政府批准后，下达《国有建设用地使用权用地批复》，由申请人与自然资源部门签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》。
第九条两县一市可参照执行。
第十条本办法由市自然资源局负责解释。
第十一条本办法自*年*月*日起施行，有效期三年。
伴随着《管理办法》的推出，相信未来市场上将会有大批商服用地变更为居住用地，这也符合《新银八条》中“保供应、调结构”的规定。
在8月23日发布的《新银八条》中，对于银川楼市一级市场做出了2点规定。
一是，控地价，降成本。
二是，保供应，调结构。
所谓“控地价、降成本”就是要有效管控地价，建立和完善房地联动调控机制，优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则，严格管控土地溢价率，坚决稳定地价。强化购地主体与资金审查力度，加强住房用地供应管理。科学配置和建设公建设施，合理降低配建部分建设成本。规范垄断类企业收费标准，完善价格形成机制，降低房地产开发成本。
而“保供应、调结构”则是要加大住宅用地供应、存量土地“挖潜盘活”，重点增加西夏区、兴庆区等区域商品住宅用地土地供应数量。合理调整住房结构，增加普通住宅楼盘数量。加大棚户区、老旧小区改造、直管公房房改力度，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决新就业人员住房难问题，缓解供需矛盾。
事实上，
“保供应、调结构”中提到，合理调整住房结构，增加普通住宅楼盘数量。这也侧面反映，未来银川将优先保障刚需，让无房刚需家庭有更大的选择余地，从而有效解决楼市供应方面的矛盾。
而《新银八条》的发布和《管理办法》的推出，未来居住用地将会大幅增加，普通住宅楼盘数量也将会增加。如此种种利好，似乎都倾向于促进刚需买房，未来无房刚需族买到房的几率必然也会提高。这对于银川的购房者来说，无疑是重大利好。
如此看来，《新银八条》的发布，以及《管理办法》的推出，就是贯彻“房住不炒”定位，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。在新政加持下，相信银川楼市将会逐渐回归理性，房地产市场将会平稳健康发展。
更多精彩楼市政策分析，请