惊喜不，你们等的调控来了！
昨天，银川住建局召开了，60余家主流地产参会。
是的，这次调控的原则“精准调控，稳步上涨”，看完我只想说呵呵。
都说，杭州调控像挤牙膏，治标不治本，中央一点名，就挤点，管不管用另说，总之态度是好的。
相比杭州，这次调控，连打酱油都不算。
本次调控没什么可解读，翻译出来就一句话：住建局每个月会预算出房价涨幅，然后给各项目一个价格区间表，各房企售价不超过最大值即可。
这个涨价幅度是怎么算出来的呢？
据精准调控的宗旨猜测，前三个银川不都拿了第一，那就推测一下涨幅是多少会拿第一，那涨幅就定在这个线以下，估算出个区间，给各项目执行。
因为这样调控9月以后的银川肯定不会再拿第一了，竟无言以对，这个调控真的是太精准！
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很明显，银川房价连续上涨，热度不减，与深圳、无锡、杭州等一二线城市的情况还有所区别。一二线城市发展基本面太好，除了本地需求还汇聚了全国及本省组成的炒房团，这样一路催生房价居高不下。
那近一年银川疯狂涨价是什么原因呢？
弄懂涨价的背后原因，买房，才能做出正确的判断和选择。
今天，我们来解读银川房价上涨的背后原因？
核心原因是供需失衡。
为什么这么说呢，一步步来看
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先看需求端，人口有无增加，需求有无增加
银川购房客群大体可分为三类：银川常住人口、银川及宁夏周边市县、其他省市投资客即炒房团。
先看银川本地人口是否有大量流入情况。
数据来源：银川市人民*府网站
这是银川市近五年人口数量，很明显近五年人口没有出现大幅增加，每年新增约三四万，加上人口自然增长率，增幅其实很小。
银川及周边市县人口，近一两年没有出现特别的优惠*策或事件，导致周边人口大幅来银买房。
再看专业炒房团，主要依靠投资收益。他们的选择是从高收益到低收益地区，比如深圳调控之后，他们会转向次之的临深、杭州、珠海等地转移，银川的投资价值在他们的天平里属于低收益区域。
所以，从购房人口基数上看，近一年银川没有出现大量人口涌入。
银川已经连续三个月房价涨幅全国第一且市场热度不减。近期中梁印，中海河山郡、九悦湾、恒大珺睿府、金域蓝湾等项目陆续上市，每个项目几百套甚至上千套房源，开盘即罄，甚至很多读者留言抱怨抢不上。
因此，人口没有增加，需求却在增加，那么银川目前购房的主力，还是以本地人为主。
通过各项目户型配比及销售情况了解，目前主流及畅销户型的面积区间为-㎡，尤其是㎡左右的四房最受欢迎。
和很多售楼部的销售人员聊，他们都说，现在购房客户，基本都是有两三套房子。他们不缺房子，缺的是从产品、配套、学区都优质的好房子。
他们最喜欢买新房子，现在银川人的新房癌尤其严重。
银川首次进入置换为王的时代，且换房基数最大，最集中。主流买房人群，不是缺房子，是缺好房子。
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再看供给端
先看近几年，银川土地供应情况
从年开始，银川商住土地供应面积呈下降趋势，尤其今年，截至目前一共成交6宗商住用地，总面积约41万平方米。
再看住宅施工面积，也是呈现下降趋势，但是住宅销售面积却呈现上升趋势。近几年每年施工面积在减少，但是销售面积增加，那必定导致供货量逐渐减少。
这个感受还是挺明显，前几年银川本土开发商月均销售30套左右，大牌房企进入后，月均销售分分钟过百套，每次开盘销售额动辄就是几个亿。去化周期和去化速度明显加快。
以城北为例，目前买房买城北已经形成共识。但是目前城北在售新盘却不多，世茂深耕城北多年进入收尾期，目前主推公寓。中海悦府，中房玺悦湾，天山国府壹号和江南赋，要么太贵，要么剩余别墅和大面积，所选房源也不是很多。
新盘入市的中梁印，首开三百多套，认筹九百多套，开盘时好多人直呼没抢上房；再一细看，也就剩江南学府，因此这些货量完全不能满足购房需求。
近期，加后米君个人