青岛房价：郊区下跌，主城疯涨
最近，国家统计局公布了上个月全国70个大中型城市的房价指数，其中绝大多数城市房价呈涨幅态势，而四大一线城市北上广深涨幅均处于03%-0.8%之中，涨幅最高的银川更是达到了2%。
在降幅方面，仅有的六个降价城市降幅也在0.4%以内，可以看得出来，在疫情得到一定控制的当下，整体的楼市还是趋向于较为平稳的波动的。
说完了全国整体的楼市变化，再看看今天的主角——青岛，在西海岸、胶州、即墨等区市均处于降价的态势下，上月房价仍环比上涨了0.4%，这涨幅究竟从何而来？
其实这轮涨幅的领头人物，就是青岛主城。李沧十梅庵价格已经上了2万+；市北浮山后价格直奔4万+，新都心也紧跟到了3万+；崂山几个盘最低的都是4万+，个别盘甚至到了6万+，定位高端的主城楼盘是本次青岛房价上涨的主力*。
说实话，今年主城确实涨得厉害，以至于在胶州大跌、西海岸即墨阴跌的情况下，依然能够拉动青岛房价整体上涨0.4%，我开始是有点不敢相信的，这要是放在城阳共有产权的那段时间，还比较有可能，但放在现在这种市场下滑的局面下，多少都会让人产生质疑。
青岛房价的上涨能一概而论吗？
现在青岛的市场趋势，整体呈现两极化发展的趋势，主城区的供不应求导致的高价上涨，西海岸、胶州、即墨巨大存量房压力带来的区块降价，当然还有城阳因为共有产权*策变化带来的止高回落，那只靠主城区的高价上涨就能填补其他区域的降价空洞吗？
答案当然是否定的。
虽然今年作为主城区的供应大年，光纯新盘就有十几个之多，整体价格也都处于上涨的态势，但是就算这样，要是其他区市全面降价，在庞大的库存量下，主城区这点涨价真算不了什么。
所以说，除了主城区之外，还是得把几个大的片区分开来看。
西海岸
西海岸虽然背负着全青岛最大存量房市场的称号，但其实去化周期与压力并不是各区市之中最大的，毕竟头顶着国家级新区的顶级IP，对于人流量、各种配套以及招商引资等方面的吸引力都是巨大的。
虽然整体市场的下滑对于西海岸有着一定的影响，但是具体影响仅存在于外部边缘区域，像什么西客站、中德等片区，而且降价幅度都较小，当然，冷门片区降价的同时热门片区也在涨价，所以在双方抵消中，整体价格是处于相对稳定的状态。
胶州胶州
胶州是除了西海岸的青岛另一大存量房市场，虽然也有着机场、上合示范区等国家级规划存在，但毕竟都处于初始阶段，再加上每次新的规划动态都会沦为各楼盘炒作的噱头，导致现在已经吸引不到本地居民的购房欲望。
当然，前段时间的异地销售也曾支撑起了楼市发展，但毕竟远水救不了近火，由此牵一发而动全身，直接引起了上合、青年湖等片区的降价潮，当然在降价幅度这方面，少海还是首屈一指的，+的降幅直接把整个少海片区抬到了胶州的最热门片区。
虽然前段时间某高档项目开盘，新楼座2.1万的均价稍微拔高了些许整体房价，但在整体的下跌趋势中，还是有点微不足道的。
其他其他
即墨的形势跟胶州有点像，城阳因为共有产权的事还处于波动状态，但价格稍有下滑，平度与莱西的市场相对于更加稳定，波动较小，这些我们就不去多做解读了。
综上所述，在市场环境的层层抵消中，虽然主城区的高端产品价格成为了影响本次房价上涨主导因素，但其他区市的内部抵消也同样不可或缺。
波动的市场下什么才是决定性因素？
对于现阶段的购房者而言，处于波动的市场环境下，房价才是王道，只有市场平稳了，人们才会去看户型等其他因素。
那决定房价的因素都是什么？通俗点来讲无外乎就是：人、财、物和*策。
人主要就是整座城市的流入人口，只有人来了才能带动购买。
财主要是指城市人群的购买力，也就是说你手头的闲钱，购买力旺盛才能带来购买需求。
物主要指房子，一是数量一是质量，数量太多就会增大供求关系，胶州就是一个典型，而质量呢，根据上面的描述也可以看得出来，高端项目的价格相对都会较高，虽然凭单个项目达不到影响房价的能量，但架不住现在改善的潮流趋势，以后这种项目会越来越多，对于房价的影响也会越来越大。
最后便是*策，虽然全国在施行一城一策，但整体还是以房住不炒的维稳态势为主，深圳毕竟只属于少数，所以在*策方面短时间是不用考虑很多的，更何况还是在一个城市。
所以说这房价的涨跌在区域内看还是很明显的，这里我们便说一下价格变化两端的情况：主城区人多地少，所以在供应量上升后购买力便随之上升，价格便水涨船高；郊区地多人少，所以在购买力有限的提前下供应量却还在上升，这便是郊区降价的原因。
再看看年那些买涨不买跌的的接盘侠们，现在不一个个的都欲哭无泪？高价位接手，看着现在这房价下跌资产缩水，还能像当初那样满面春风？
所以说，有时候这房子吧，你画出来这么多条条框框在市场波动的情况下是没啥用的，这时候只有价格，才是真正的王道。