第一部分：全年GDP正增长，全国商品住宅价格上涨
一、行业宏观大环境
1、年国民经济稳定恢复，主要目标完成好于预期
年一季度由于新冠疫情的爆发，GDP增速跌至-6.8%；随着疫情得到有效控制，中国经济经受住了压力测试，显示了强大的修复能力和旺盛的生机活力，自第二季度以来率先突破疫情的影响实现复苏，GDP增速转正，经济稳定恢复，主要目标完成好于预期。
经初步核算，年全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长2.3%，成为全球主要经济体中唯一实现正增长的国家。分季度来看，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，四季度增长6.5%。（详见图1）
图1：年至今全国GDP当季增速走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、国家统计局
2、房地产投资增速实现正增长，全年住宅投资增速7.6%
年房地产投资增速因疫情影响，在2月份骤降至16.3%，但随着疫情得到有效控制，在6月份便开始转正，全年来看增速虽较年有所缩窄，但仍维持在7%的正增长水平。据国家统计局数据显示，年全年全国房地产开发投资亿元，比上年增长7.0%；房地产住宅投资累计亿元，增长7.6%。（详见图2）
图2：年至今全国房地产投资累计增速变化走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、国家统计局
3、年人民币汇率先贬后升，刷新两年半来的新高
图3：年至今美元及港币兑人民币汇率走势图
数据来源：中国人民银行、美联物业全国研究中心
注：图表中所采用数据均为每个月最后一天数值。
回顾年，人民币汇率呈现先贬后升的走势：1月-5月，受疫情冲击影响，人民币汇率震荡贬值，随着5月底中国新冠肺炎疫情得到有效控制，经济全面复苏，人民币重拾升势。截止12月底，美元兑人民币汇率走低至6.54、港币兑人民币汇率走低至0.84，人民币的升值速度和幅度在近几年都相对罕见。此轮人民币汇率升值一方面是由于中国经济的持续增长，另一方面是因为美元指数的持续贬值。展望年，人民币资产对海外投资者的吸引力进一步提升，人民币仍有升值空间。（详见图3）
4、LPR值已连续8个月未有变化，一年期为3.85%、五年期为4.65%
利率LPR定价制已于年10月8日正式执行，新的LPR于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布，并在年8月20日公布了第一期LPR值。进入年，在2月和4月分别下调LPR值，之后已连续8个月“按兵不动”，最新一期LPR值，一年期为3.85%、五年期为4.65%。（详见图4）
图4：LPR月度变化情况走势图
数据来源：中国人民银行、美联物业全国研究中心
5、年开年降准0.5个百分点，年内再迎2次定向降准
年上半年，为应对疫情对经济造成的影响，央行实施较为宽松的货币*策，以支持实体经济的发展，全年来看，货币*策整体较为稳健，M2供应量全年增速稳定在10.7%左右。年一开年，央行便下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），释放资金流动性亿元，目前存款准备金率为12.5%。
为了更有针对性的解决中小企业融资难、融资贵，以支持实体经济发展，除了开年央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点外，年内再迎2次定向降准。第一次是3月13日，降幅为0.5-1.0个百分点，释放长期资金流动性亿元；第二次分4月15日和5月15日两次实施到位，以防止一次性释放过多导致流动性淤积，确保降准中小银行将获得的全部资金以降低利率投向中小微企业，释放长期资金流动性亿元。（详见图5、表6）
图5：年至今国内存款准备金率、M2同比增速走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、中国人民银行
二、年全国层面楼市*策运行情况
1、全年主调：继续坚持房住不炒，全面落实因城施策
年中国房地产市场调控继续坚持“房住不炒、因城施策”的主基调，依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。整体来看，全年调整*策呈现“先松后紧”的特点。上半年，因新冠肺炎疫情爆发，经济下行压力大，全国多地灵活落实“因城施策”，陆续出台房地产相关扶持*策；下半年疫情稳定，房地产市场回暖，热点城市楼市出现“过热”现象，多地升级楼市调控*策，为楼市降温。在调控*策的连续性和稳定性之下，年楼市整体平稳发展。
（1）上半年：疫情突发，坚持“房住不炒”，灵活落实“因城施策”
年上半年，中央仍继续坚持“房住不炒、因城施策”的*策主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”依然是长期调控目标。在全国经济发展因疫情突发受到较大冲击的背景下，2月的金融市场工作会议上，强调继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行；3、4月份的中央*治局会议指出，稳健的货币*策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，在坚持“房住不炒”的定位下，促进房地产市场平稳健康发展。而全国多地也积极发布相关扶持*策，通过延期交房、延期缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低开发商资金压力。在一系列积极的*策下，市场需求逐步释放，楼市回暖。此外，也有广州、济南、济南、柳州、青岛、荆州、淮安等城市试图通过放松“四限”*策激活房地产市场，但都被撤回遭遇一日游。
（2）下半年：多地升级楼市调控，并陆续出台人才引进*策
年下半年，疫情逐步稳定，货币环境较为宽松，且在一系列支持*策下，部分热点城市房地产市场出现“过热”现象，出现“万人摇”、房价涨幅较高、高溢价地块频现等情况，与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标相悖。因此，7月24日的住建部召开房地产工作座谈会提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；7月30日的中央*治局会议上再次强调“房住不炒”的定位；12月份的中央经济工作会议重申“坚持房住不炒”的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
在调控*策主基调下，全国多个城市相继发布房地产调控*策，促进房地产市场平稳健康发展，调控的主要内容仍以控制房价上涨，打击炒房为主，如调整升级“四限”*策、增加房地产交易税费。具体来看，7月份，深圳、杭州、南京、宁波、东莞等热点城市陆续出台调控*策，通过升级“限购、限售、限贷”的方式打击借机炒房，保护刚需购房者。8月份，无锡二套贷款未结清首付调升至60%；咸阳发布*策，主城区新房均价年涨跌幅不超10%。9月份，沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等城市跟上步伐，其中沈阳、常州调升二套房首付比例，成都增加房地产交易税，长春、唐山、银川升级限价。10、11月份，徐州、绍兴加强商品房销售价格备案管理。此外，下半年，多个城市人才引进*策仍陆续出台，珠海、苏州、广州、南京、上海、苏州等城市主要通过降低落户门槛、加大人才住房补贴力度的方式吸引人才。
（3）主要房地产调控*策分解
限购*策
年，房地产市场调控继续坚持“房住不炒、因城施策”的主基调，但因疫情，上半年房地产市场整体环境有所放松，部分城市楼市出现“过热”现象，因此，下半年多个城市限购升级。具体而言，银川开启限购，非宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购一套商品住房；南京、无锡严禁假离婚骗取购房资格；杭州要求户籍家庭在限购范围购房需1年社保或个税；宁波限购区域由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围；东莞二手房纳入限购；深圳户籍家庭、单身人士购买商品住房需连续缴满3年个税或社保。
限售*策
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限贷
年10月8日起执行利率LPR定价制，新的LPR于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布。年上半年LPR报价共计调整过2次，分别是2月和4月，调整后1年期LPR值为3.85%、5年期为4.65%，此后8个月未变。调整后四大一线城市首套执行利率4.45%-5.20%，二套则5.25%-5.70%；其他热点城市如重庆、成都首套执行利率最高5.53%，二套最高5.78%。
限价
为落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，年多地出台或升级“限价”*策，如唐山、银川在主城区实行“限房价、竞地价”的土地出让*策，房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案；徐州备案价格一年内不得调整；咸阳发布*策，年-年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内；沈阳则实时监测商品住房销售价格运行情况，价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人。各地限价方式各有不同，充分体现出因城施策的理念。
2、一线城市宅地供应力度加大，热点城市高溢价地块频现
年全国土地市场各阶段表现不一，整体而言，一季度，受疫情影响，楼市环境不稳定，房企拿地热情较低，整个土地市场表现平淡；二季度，疫情稳定，热点城市优质地块推出量增多，在货币环境较为宽松的背景下，房企拿地积极性提高，土地市场回温明显；进入三、四季度，各地调控*策收紧，加上“三道红线”*策试点实施，房企资金压力加大，拿地热情降低，土地溢价率下调，土地市场明显降温。
（1）一线城市宅地供应力度加大，房企参与竞拍热度高
年二季度以来，北京、上海、广州、深圳四大一线城市宅地供地节奏加快，其中不乏优质地块，如北京不限价地块增加；上海虹口区罕见供应纯宅地；广州土拍大战轮番上演，摇号地块陆续出现；深圳11月23日一次性出让8宗住宅用地，吸引了万科、融创、金茂、保利、中海、金地、华润、招商、华发等25家房企参与竞拍。可见，房企对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。
（2）热点城市高溢价地块频现，楼面地价被刷新
疫情稳定后，热点城市宅地推出量增多，在宽松的金融环境背景下，房企拿地热情高涨，北京、上海、广州、深圳、武汉、东莞、苏州等热点城市高溢价地块频现，溢价率在二季度逐步上涨，楼面地价不断刷新，直至三季度*策收紧，溢价率逐渐下降，土地市场回归理性。
三、全国楼市市场运行情况
1、全国土地购置面积跌幅收窄、成交价款涨幅扩大，土地购置成本上涨
年全国房地产业土地购置面积全年仍旧呈现负增长趋势，跌幅较年有所收窄；但土地成交价款却实现正增长，且涨幅呈逐月扩大趋势。据国家统计局数据显示，年全国房地产也完成土地购置面积.28万㎡，同比下跌1.1%；土地成交价款为.83亿元，同比上涨17.4%。全年累计的土地购置单位成本提升至元/㎡，与年相比上涨18.7%，土地购置成本上升明显。（详见图9、表10）
图9：年至今全国房地产业土地购置面积及价款增速走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、国家统计局
2、商品房销售面积、销售额实现正增长，销售均价同比上涨5.9%
“房住不炒”仍是年楼市调控主基调，并且国家相关部门一直强调：不会将房地产作为短期刺激经济的手段。在此基调及突发疫情影响下，“一城一策”变得更加灵活，也得到进一步的落实，全国层面各地调控中*策松紧不一，使得房地产市场在疫情得到有效控制后稳定回升。
据国家统计局数据显示，年全国商品房、商品住宅销售面积、销售额均实现正增长，全年实现商品房销售面积万㎡，同比上涨2.6%；销售额亿元，同比上涨8.7%；销售均价元/㎡，同比上涨5.9%。（详见图11、表12）
图11：年至今全国商品住宅销售额及销售面积同比增速走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、国家统计局
四、年调控主基调“房住不炒”不变，更加注重租赁市场建设
年12月份召开的年中央经济工作会议，再次明确了年房地产调控基调不变，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。可见，年房地产市场调控*策不会放松。年继续