8月末，住建部又约谈了沈阳、长春、成都、唐山、银川、常州六城市，要求这些城市“统一思想认识、提高*治站位”，坚决落实“房住不炒”。
这些城市都是今年以来，位列统计局公布的房价涨幅排行榜前几位的常客。
于是9月初，先有杭州进一步收紧调控*策，堵死了原来炒房的*策漏洞。
两天后，近年来一直处于经济发展边缘的东北中心城市沈阳，也发布了楼市新*，提高了二套房首付比例、延长了二手房转让的免税年限。
一时间，“调控动真格了、楼市绷不住了、这些城市危险了......等论调不绝于耳。
加上8月下旬市场炒的火热的“楼市三道红线”，很大一部分人判断，下半年楼市将颠覆上半年的火热态势，进入下降通道。
针对这一局面，市场上首先做出反馈的开发商，再一次是恒大集团。
9月6日晚，在恒大召开的全国营销大会上，许老板下达了今年“金九银十”的销售任务，即未来两个月累计要实现销售亿元。
同时，为了完成目标，恒大推出了全线7折优惠，并且加大推货力度、全国新推40多个新项目。
如此大的打折力度，对恒大来讲并不是第一次。
最近一次是疫情严重期间的2月份，恒大宣布全国在售楼盘可享受75折优惠，同时推出网上售房、推荐赚佣金等一系列营销措施。
这使得恒大2月份销售额逆势暴涨，全国累计实现合约销售亿元，同比增长%。
当然，许多人也认为恒大此类举措完全是营销嘘头，许多项目售价先升再降，实际购房成本少不了多少。
我们也并不否认这一现象的存在，但从恒大的业绩公告中，还是可以看出恒大这两年不一样的一些地方。
8月31日，恒大发布年中期业绩，上半年的六个月里，集团实现销售额亿，同比增长23.8%，合约销售面积万平方米，同比增长47.5%。
可以看一下，这就是低折扣为公司带来的业绩增长，销售额增幅比全国水平高出近30个百分点。
备注一下，上半年全国商品房销售额6.68万亿元，同比下降5.4%。
从销售价格来看，恒大上半年的平均水平是元/平，比年的元/平下降了12.1%。
同时，上半年恒大新增加土地储备宗，平均楼面地价元/平。
因此，从业绩报告中我们可以看出，恒大上半年的打折促销活动并不完全是营销行为，项目平均售价确实是降了一些，而偏远地区的项目降幅更大。
那么，为什么恒大敢于打出7折的口号，换句话说，恒大项目真的这么赚钱吗？
要知道，一般开发商拿地，能有7/8个点的净利润就能做，招拍挂获取的项目更是如此。
有时候，为了战略进入某个城市，开发商不赚钱或者可以略亏的项目也很常见。
因此，要让这些开发商的项目打7折、甚至是8折卖房，肯定是难上加难。
拿业内规模最大的房企碧桂园来说，业绩公告显示，年碧桂园权益销售金额亿元，销售面积万平方米，平均销售价格元/平。
而碧桂园在年获取土地的成本折合楼面价为元/平，大幅高于恒大年元/平的成本水平。
虽然碧桂园最近几年有回归一二线城市的战略转型，然而机器人、现代农业等多元化布局也确实在一定程度上降低了拿地成本，只是产品体系还没有恒大做的成熟而已。
再拿业内只会招拍挂的上市房企中梁来看，这一特点就更加明显。
这家几年就将规模从两三百亿做到上千亿、并在香港成功上市的温州房企，年合约销售额亿元，平均销售价格元/平。
而年中梁地产在全国斥资亿拿地宗，平均楼面地价达元/平，在相同的售价水平下，拿地成本是恒大的两倍还多。
根本原因就在于，中梁在业务层面上没有进行多元化布局，老老实实的在主业上深耕。
并且，由于业绩增长起步较晚，在行业内的资源也不是很丰富，单凭从对标房企挖来的一帮人沿着传统招拍挂模式的单一玩法，有时候拿不到地反而倒是好事。
因此，这两年恒大之所以在业内表现抢眼，市场上行期规模冲至前三，今年更有可能提前完成任务，在市场下行期敢于壮士断腕、项目销售大打折扣，最主要的原因是业务多元化做的好（起码看起来是这样）。
以致于拿地时敢于承诺*府带来高新产业的投资和就业，并且*府也相信恒大可以做到，因此恒大拿地的成本比绝大多数房企都要低。
年报显示，恒大联合世界最顶尖研发制造力量，将打造世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，未来将建个恒驰销售中心，在广州、沈阳、郑州和天津打造四大汽车生产基地，总投资近亿元。
大健康产业方面，年报显示，恒大已经拥有24个健康产业项目，未来三年计划实现70个养生谷的布局，医院是医院医院，现已经正式开业。
这些年来，恒大正是通过新能源汽车、大健康养生谷、恒大童世界等自建IP去对接*府，在全国范围低成本拿地。
例如，8月广州南沙火爆的网红项目恒大阳光半岛，为恒大去年以-元/平的底价拿下的商住地块，目前项目在售价格2元/平。
拿下这个项目的条件是，恒大在当地投资亿建设新能源汽车产业基地三大项目。
而目前在售的恒大长沙文化旅游城项目，是由恒大在年分若干次以底价拿到的商住项目建设而成，拿地成本-元/平。
目前该项目售价普通住宅元/平，花园洋房元/平，这还是在长沙调控严格条件下的价格水平。
最后，我们统计了年恒大全国范围内宗各类用地的成本情况，发现这些项目用地的平均溢价率仅为7.94%，而在很多城市都是底价拿地，溢价为0。
而碧桂园年全国拿到的块地中，平均溢价率接近20%。
万科在年统计拿地块，平均溢价率14.19%。
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