作者:大家顾问大家顾问
武汉楼市本土中介十连冠
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衡量一个城市房价是否合理有两大指标。
一个是房价收入比即住房总价与家庭年度可支配收入之比
另一个是租金回报率即房屋年租金与房价之比。
一般而言房价收入比越高购房负担越重租金回报率越低泡沫程度就越高。
不过在楼市上升期房价能涨到何种高度多取决于高收入群体在不限购城市外来需求的刺激作用同样十分明显因此房价收入比无法真正衡量城市的购房负担。
相比而言租金回报率则与所有居民息息相关。
房价取决于有钱人房租取决于普通居民。
房价可以无限高房租却很难一直涨。
显然无论供求关系多么紧张房租都脱离不了就业和收入的基本面。
因此租金回报率的高低或者说房价与租金之比可以作为城市房价泡沫程度高低的参考指标之一。
这是年一季度50个典型城市的租金收益率排行
从租金回报率来看西宁和乌鲁木齐最高厦门和青岛最低。
三四线城市普遍高于一二线城市北上广深四大一线城市全部低于2%武汉西安成都郑州等二线城市低于2.5%。
租金回报率是租金与房价之比反过来房价租金比则可衡量一套房子的正常回本周期。
以此来看如果只靠出租厦门房子回本至少需要80年青岛需要71年南京需要59年北京上海需要55年杭州需要50年最低的西宁和乌鲁木齐则低于30年。
显然如果房价失去持续上涨的预期几乎所有城市的租金收益都无法覆盖持有成本。
对此我们有以下几个解读
其一我国各大城市的租金回报率整体低于国际水平。
在国际上租金回报率3%-5%为合理水平纽约东京约为5%伦敦为4%左右。
而北上广深全部低于2%武汉等二线城市也不超过2.5%都低于国际平均水平。
最极端的当属厦门厦门的租金收益率在各大城市中垫底仅为1.2%。
这意味着在厦门一套房子如果仅靠出租至少需要80年方能回本租金收益可以忽略不计。
这背后的原因并非房租低而是房价过高房租跟不上房价的涨幅由此带动租金收益率不断下滑。
从发达国家经验来看城镇化阶段楼市一般处于上升期房价走势与房租走势各自独立租金回报率的高低影响不大。
一旦城镇化结束或者楼市从上升阶段进入盘整乃至微涨的新阶段租金回报率过低的问题就显得十分突出。
目前中国城镇化率已接近60%离70%的城镇化成熟阶段只有10个点的空间。
同时中国楼市普涨阶段基本结束城市之间楼市呈现分化态势多地楼市盘整将成为常态。
这种背景下租金回报率的重要性将会越来越突出。
其二为什么三四线城市租金回报率高过一二线城市
在50个城市里租金收益率最高的5个城市分别是西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川。
同样排在前十名的城市里没有一个强二线城市。
这种现象之所以出现是因为在楼市上行周期房价涨幅远远超过房租涨幅一线和强二线城市的房价上涨势头更加迅猛房租却完全跟不上房价走势由此导致这些城市的租金回报率不断下滑。
换句话说三四线的租金回报率相对合理但房价的上升空间却存在问题。
在这些城市刚需买房不用担心但投资却要谨慎。
其三房价收入比和租金回报率都相对异常的城市需要给予特别