最近两天，楼市信号频出！
南京第二批集中上市楼盘报名情况悉数出炉，部分板块大受打击，中签率较此前几乎翻倍，也有之前火到销售都失踪的楼盘本次加推竟然不摇号？
潮水褪去，楼市真的降温了？
实际上，今年以来，全国楼市调控*策密集出台。新房、二手房、土地、贷款、学区，房地产的方方面面都被重锤。
飞得越高，跌的越惨。
高压下，打击的是开发商？保障的是买房人？
中央出手！稳地价、稳房价、稳预期，效果显著
不得不说，中国房地产市场正在迎来大变局。
上周，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，发出三大信号：
“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。
对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。
持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
在共同富裕的目标引领之下，房住不炒、住有所居成为下一阶段房地产的主旋律。
据统计，年1-8月，全国累计房地产调控已经突破次，刷新历史记录，打击范围和调控手段也是五花八门：
北京严打"假离婚"购房，规范新房销售；
上海房贷审批"三价就低"，压缩房贷规模；
深圳严堵小产权、回迁房、学区房炒作；
广州大幅增加住宅用地供应，从严管理人才住房限售。
合肥建立热点学区二手房交易指导价发布机制；
东莞试点"5折买房"；
银川、大连等地延长限售年限或扩大限购范围；
杭州、厦门、温州等地要求不得炒作学区房或抱团涨价。
中央定调，全国房地产调控*策井喷，整治房价、维稳楼市的决心可见一斑！
第二轮土拍集体推迟，调控逻辑变了
除了从买房人着手，打击炒房客，在土地和开发商层面也做了多轮调整。
每年三次集中供地，加大土地供应量，集中式的挂牌和出让，本意在稳地价、稳房价、稳预期。
第一轮集中拍地的情况大家都看到了，不少城市住宅地块纷纷地价触顶，引发开发商下场摇号，地王频出，市场更热了。
哪里热，打哪里。这就是今年的调控逻辑。
截止至8月下旬，集中土拍的22城中，过半数延迟，土拍补丁也随之而来：
禁止马甲公司拿地，降最高溢价率、竞品质、房企拿地数量受限制、配建人才房、租赁房，住宅上市时间受限、不得哄抬地价......
效果也很显著。
8月4日，无锡第二轮土拍，累计成交21幅宅地，1幅流拍，仅9幅地块进入摇号程序，溢价率均控制在15%以内。
9月8日，青岛第二轮土拍，41幅出让地块均为底价成交，首轮土拍中热门地块拍出60%高溢价率的情形也不复存在。
9月10日，济南第二批土拍，共挂出55幅土地，其中终止出让18幅土地，其余37幅均底价成交。
规则变了，限制多了，市场变了，在这种情况下还能继续拿地的房企也是实力雄厚。
不过，你以为顺利在头部城市拿到地的开发商，日子就好过？
“三道红线”再次升级，一批房企顶不住了
土地“双集中”新*、“房企债务三道红线”、“房地产贷款五道红线”，一连串的*策高压，已经形成一套组合拳，对房企影响巨大。
据财联社此前报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例的限制，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
也就是说，重点房企土地储备也被上了一条枷锁。
要知道，此前很多房企都是玩“高周转”套路，高价买地、迅速入市来回笼资金，以此来扩大自身规模。
新*监管下，一方面开发商的利润空间都被限制得死死的（土拍双限），另一方面融资还相当困难。
在这种下情况下，加速现金流回款将是房企的首要目标。在楼市层面，提高首付、加速抢跑、迅速清盘就是最明显的标志。
南京新房两极分化严重，二手房备受打击，市场真的凉了？
就南京而言，首轮集中拍地51幅地中37幅触顶最高限价，整体溢价率18.15%，头部房企贡献了绝大部分，“买入”十分疯狂。
从进展来看，“高周转”模式也是房企目前生存的主旋律。
据统计，51幅地块中已有40幅地块规划出炉，多数地块已进场施工，近1/3地块案名、产品、户型面积流出，进度最快的本月就要公开，10月就将上市。
去年，双限*策刚出台，房价被严格限死，不少买房人视为重大利好，不用再担心开发商随意涨价了。
然而，价格虽被按住了，与之对应的却是热盘纷纷提高首付，严格验资，带包入市，变相提高准入门槛，行业乱象随之而来。
数据和迹象，可以明显看出，南京楼市已经进入调整期，两极分化的现象愈演愈烈。
另一方面，改善客群的购买力依然很强劲，好房子不愁卖；投资客出现了观望，“社会摇”的已经过去；远郊盘依然难卖。
新*下，同一批次热点楼盘集中上市，买房人只能报一个，中签率必然会提高，有可能大家会更容易买到房子，但也可能出现大家都冲板块内的热盘，结果这个盘没摇上反倒错失一片森林。
所以，南京买房人要警惕，一直盯着热盘摇，很可能一无所获。
开发商层面，同等地理位置情况下，各个项目之间比拼的是户型、景观、社区环境、物业维护，未来二手房溢价能力与这些要素息息相关，也是买房人最看重的。
南京在售二手房超13万套，房东心态各不同
受种种因素的影响，今年以来，南京二手房挂牌量爆棚，从11万套到超13万套，也就短短两个月时间。
房东的心态也是五花八门：
南京出台二手房指导价的风声越吹越盛，怕自己的房子被“指导”了，趁早出手；
新房大量上市，首付一提再提，投资客想尽快卖房腾钱腾资格；
前几年跟风进场的投资客，入了远郊盘的坑，看不到上涨的迹象，急于离场；
喊了这么多年的房住不炒，今年怕是要来真的了，大势所趋，先跑为妙。
从市场情况看，二手房成交量不断下滑，成交周期不断拉长，降价抛售不断上演。
小道消息称，南京二手房指导价即将到位，各区域都有出头鸟要被“打”，前几年抱团涨价的、炒二手房的、房价虚高的都要注意了！
在目前南京二手房市场如此高的挂牌情况下，出台二手房指导价，对市场会造成什么影响呢？
是真的打击冒头的，还是会大杀四方？
写在最后：
相比其他热点城市，今年南京的调控*策其实不多，但光一个宁小通就够市场喝一壶了！
市场的水分被挤掉，新房二手房都受影响，试想集中开盘再来几次，购买力又要被抹掉多少？
下半年的南京房子，肉眼可见的好买了，有人说，热度降了，首付也该降降了，你怎么看？
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