来源：楼市*大大
楼市调控的头号“优等生”长沙，崩了！
过去一年，长沙的房价表现，彻底颠覆了我的印象。定睛一看，新房价格环比竟然已经连涨12个月。
数据来源：每日经济新闻、国家统计局
过去一年，深圳被打趴下，杭州被摁住摩擦，广州、合肥、武汉瑟瑟发抖，没想到长沙却“蹦跶”了起来。
据媒体报道，长沙目前已经有楼盘突破2万限价，直冲2.5万。总价高达万，不输广州一套豪宅。
开弓没有回头箭。事实上，长沙对土地财*的依赖度超过想象，去年卖地收入亿元，创近十年新高。
难道放眼中国，真的没有一座城市压得住高房价？
一
长沙，一直被称为“让炒房客有来无回”的城市。
甚至还曾因房价不涨，引发过市民投诉，惊动了市领导。
早就有很多长沙市民，对自己城市的房价“不满意”，觉得涨得太慢了！
去年，专门给长沙市长写了封信《凭什么让长沙市民承担高房价地区的输入性通胀？》，吐槽房价太低。“长沙的房价为什么不能涨起！！！”
的确，现在买入一万五，5年后卖出一万八，除掉利息和各种手续费税费，还亏了。
要是去长沙以外的城市买房，特别是一线城市，还要倒贴几百万。长沙的孩子们，走出去怎么办？家长们难免担忧。
不过对此，长沙主*者的态度很坚决。
早在年，当地一把手在接受人民日报采访时就表示：
长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财*的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。
今年初，主*者在接受《瞭望东方周刊》采访时，态度依然没变：
房价我们会继续管控好，让老百姓能买得起房子。
看来，楼市调控优等生长沙，要平衡好发展城市、吸引人口、提升市民资产的几个难题，并不容易。
但现在，那位投诉市民的愿望，似乎真的要开始实现了。
二
过去一年来，长沙的新房价格压根就没跌过。
国家统计局70城数据，从去年12月到今年11月，长沙新房价格环比都在涨。最高环比涨幅近1.4%，最低0.2%。能和长沙一样保持涨势的，也就只有北京、上海、西安、银川和三亚。
长沙新房环比连续12个月上涨/数据来源：中国房价行情网
其实，如果排除零星几个月的下跌，长沙新房价格环比已经涨了三五年。
别的城市，包括深圳、东莞、杭州、合肥，即使楼市大热，涨跌都常见，但长沙几乎是一直涨。
甚至!如果只看5年的涨幅，你根本分不清是长沙，还是深圳。
国家统计局数据显示，去年12月长沙新房价格环比年同期涨了53.7%，和杭州（54.1%）、深圳（57.4%）打成了平手。
12月初，长沙河西某楼盘开盘，单价2.36万起，突破了2万的限价，总价最高万元，可以在广州买套豪宅了。
二手房方面，长沙好的地段同样价格不菲。
11月，当地二手房均价1.14万元/㎡（中国房价行情网数据），在全国多个城市里排第64位。环比、同比涨幅分别为0.88%和0.08%，几乎没涨。但一些小区和板块的单价高得吓人。
八方小区，离市*府、长沙市实验小学和长郡双语实验中学等名校近，典型的二线城市香饽饽，去年一套法拍房的单价，已经去到3万8，总成交价超过万元。
长沙房价第一梯队的板块——梅溪湖，二手房也要两万多三万，总价三五百万甚至千万。
三
为什么长沙的新房涨个不停？直观的印象是，地价一直在抬升。
长沙新房属于*府限价。此前，长沙明文规定，新房价格由成本利润税金构成，平均利润率为6%～8%。
成本里最大的一块，就是地价。这几年，长沙的地价一直稳涨，楼面均价从最开始的两千多涨到如今的四千多。
今年上半年，楼面价环比涨幅明显。第一次土拍，33宗地熔断和溢价成交的有14宗，占了近一半。开发商都抢着出手。
从下图可以看到，楼面均价一举突破了4千。
来源：克而瑞
地价稳涨，新房限价能不提高吗？
我算了一下，长沙下列热门板块-年的最高限价增幅，分别为15.07%、5.67%、2.54%、2.32%。除去第一年（样本较少），其他三年的平均增幅都较低，新房价格涨得很稳。
-年10月长沙部分板块最高限价变化趋势/数据来源：克而瑞
况且，长沙新房的供应拿捏得相当好。年至今，市场几乎都是供不应求，限价的房子也卖得很不错，销售兴旺。
来源：克而瑞
此外，从产品角度而言，长沙新房正从刚需盘为主，转为改善型市场。这也在无形中抬高了房价。
年到年，长沙几乎没有高端盘。年甚至连中端盘也没有。
来源：克而瑞
克而瑞统计：
年，首开限价由于整体限价在万元以下，市场仅支持打造刚需项目；
-年，限价逐渐突破、元/㎡，开启中端限价市场；
-年，限价突破元/㎡，高端限价项目开始落座长沙；
以前的户型，讲究面积充分利用；现在的户型，开始有了平以上的大平层。
经过5年的演进，长沙的新房产品更加多元化，价格也就节节攀升。
四
所以，我们就很容易理解，为什么长沙的二手房却不温不火。
看数据，这几年长沙二手房价格几乎没有涨。只有少数优质二手房，才能卖得好。
这是因为，长沙人都在扎堆买新房，已经拼尽了洪荒之力！
今年5月，长沙有名的高端改善板块滨江某盘，就出现了坐轮椅抢房的“盛景”：
只见多名坐着轮椅的老人，正在售楼处等待摇号。据说那一次，最年轻的购房者70岁。
图源：网络
没办法，想要在热门楼盘摇上号，要么是高端精英人才，要么是50年以上的老土著，其他人免谈。
看见轮椅明晃晃的反光了吗？那是老人用鄙夷的眼神告诉你：
这盘，轮不到你！
同时，严格的限价和成本管控，也带来了一些衍生问题。不少市民吐槽过：长沙的房子质量真差。
前段时间，长沙某小区一栋三十多层高的住宅楼，肉眼可见一条将近五十米长的巨大“裂缝”，从顶端一直蔓延到四楼，看起来极为骇人。
裂痕还不止一处。结果开发商来了一句：这是无害裂缝。
真能把人气笑了。
长沙天心区某楼盘，本来说要在小区建人工湖，结果桥有了，流水变成了蓝色的塑胶。小区业主称，智商受到了侮辱。
出现类似粗制滥造的问题，其中一个原因是，严格限价锁死了房企的利润空间。
一边排队抢房，一边吐槽房子质量，这样的撕裂感，恐怕也只有长沙买房人才能体会。
冰与火的煎熬，真是太不容易了。
五
煎熬背后，其实也是长沙楼市的命门：
限价是强管控造成，必然也要服从于管控者的目标。
对*府来说，面临财*增长、城市发展的需要，想卖出更高的地价，那么限价就不得不跟着水涨船高。
长沙是个高土地财*依赖度城市，去年卖地收入创十年新高。
某种程度上来说，目前长沙市民仍然是幸福的，买房比较容易。房价收入比6.2，几乎是全国最低，工作几年就可以还清房贷。正因如此，连续14年获评“中国最具幸福感城市”，是有道理的。
不过，这座城市也同样面临着发展的烦恼。
在知乎问题“从一线城市回长沙工作是怎样一种体验？”下，最多的回复是：
工资低；
好岗位非常少，除了销售还是销售；
考进体制，竞争压力非常大；
优质企业少……
甚至在最近茶颜悦色事件中，也能看出一丝端倪。虎嗅的文章提到：
-年，茶颜悦色老板吕良打算进行互联网转型，但长沙互联网人才“极度贫瘠”。他联系到一些优秀人才，但这些人不愿意去长沙工作。
即使“茶颜工资争论事件”发酵后，员工也没有大规模离职，部分岗位反而满额应聘。
因为在长沙，应聘者的就业选择并不多。
长沙制造业虽然有完备的产业链，但“技术含量低、附加值低”，核心零配件依赖进口，容易被“卡脖子”。
同时，长沙现代服务业并不发达，特别是金融业对高端制造业的支持力度完全不够。
这样一来，长沙抢人呈现两极分化：只有少数明星企业，如中联重科、三一重工能吸引高端人才，再就是普通技术工人。
想让学金融或者计算机的朋友去长沙工作，机会就少得可怜了。
六
从根本上来说，长沙仍然是一座充满希望的城市。经济发展迅猛，人口吸引力十足。
年，长沙GDP突破万亿，去年达到1.21万亿元，排在全国第15位，实际增速4%。疫情肆虐，前15名里增速比长沙高的，只有南京。
近十年来，长沙常住人口规模增长万人，排在全国第八位，甚至超过武汉、佛山、苏州等一大波城市。
或许，长沙的年表现，给我们一个最重要的启示：
只要城市蓬勃发展，房价始终会水涨船高，或早或晚而已。